东莞楼市下一片热土——TOD区域

东莞地铁2号线的开通带动了周边区域的进一步开发。 广州日报全媒体记者石忠情摄    

●以公共交通为导向的TOD发展模式正在东莞走热 已有多家房企重点布局TOD区域

　　●TOD项目的建设和完善需较长时间，购房者要随时了解较新规划，理性买房，别被玩概念的“TOD”给忽悠了

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　随着东莞地铁2号线的开通和地铁1号线的开工，地铁沿线站点周边的楼盘引起了越来越多的购房者的注意。与此同时，去年东莞土地招拍挂市场上出现的明确为建设TOD（以公共交通为导向的发展模式）项目的金融商业地块被华润置地拍下，意味着东莞土地市场上TOD地块也将陆续亮相，或成为今年土地拍卖市场的一个亮点。

　　今年，TOD项目的开发将成为楼市开发热点之一，业内人士表示，目前多家房企正在重点布局TOD区域。

　　有观察分析人士提醒购房者，TOD项目的建设和完善仍需较长时间，不少距开工时间较长的轨道交通线路的站点仍然有可能进行调整，部分打出“TOD大生活区”概念吸引购房者的项目或实际距离站点较远，这些都需要购房者自己随时了解TOD的较新规划，较好到楼盘现场实地了解其地利情况，理性买房，以免被只是玩概念的“TOD”给忽悠了。

　　“两会”热议 房企布局

　　在刚刚结束的东莞“两会”上，TOD成为热议话题之一，来自虎门、石碣等地的代表和委员都提到了TOD区域和项目的开发和建设。

　　东莞市政协委员陈海涛、钟振强在提案中认为，TOD开发对拓宽轨道建设资金渠道、提升城市品质、促进经济增长、提高出行效率等均有重大意义。但由于TOD建设相对复杂，很大程度上制约了TOD开发进程。他们建议加快TOD开发的政策出台，因站制宜，充分考虑TOD开发区域的商业、办公、商品房、长租公寓、教育医疗、公共休闲等功能，进一步完善TOD开发区域的规划。在科学合理优化TOD规划的基础上，高效推进TOD区域的土地整理，加速增量土地开发和激活存量土地改造齐头并进。

　　去年，TOD也成为东莞楼市关注的一个新亮点。随着2017年万科在东莞打造的排名前列TOD项目万科首铸东江之星上市并且热销，东莞购房者开始关注TOD区域。随后，位于虎门的万科城市之光也在去年年底进入市场，“地铁上盖物业”引来了许多刚需购房者和投资客。

　　与此同时，碧桂园与多个镇街签署合作协议开发TOD项目。一时间，房企纷纷寻找TOD项目的合作开发，而购房者们也开始把目光投注在TOD区域。

　　在土地市场上，去年12月，华润置地通过招拍挂以56766万元的底价拍下莞惠城际轨道东莞松山湖北站的TOD地块，这里将建成限高300米的全新松山湖地标建筑。规划显示，该地块与莞惠城际轨道松山湖北站直接相连，是松山湖综合服务中心的重要组成部分，建成项目功能以商业、酒店和办公为主。

　　据了解，这宗商业地块要求“40年全自持”，竞拍条件可谓“苛刻”。据合富研究院介绍，今年土地市场将继续重点推进TOD项目，土地出让条件也将更加多元化，特别是随着东莞轨道交通建设的加速，TOD模式应运而生，政府为打造优质商业，土地出让条件更是包含商业全自持、无偿配建、招商等一系列附加条款，这将更加考验房企的综合开发运营能力。合富研究院表示，这也意味着，拥有资金和运营能力的品牌房企开发TOD项目的机会更大。

　　东莞中原建筑中心也表示，随着东莞轨道交通网络的逐步完善，东莞对轨道交通站点地区的开发会提出更高要求，逐步走向综合的一体化开发，形成交通、商业、办公和居住等城市功能交混的城市综合体。

　　因此，在TOD区域购房的观念也开始少有地在东莞兴起。

　　外客来莞 价格分化

　　据业内人士分析，在新的购房趋势下，不限购的公寓和写字楼产品率先表现明显。特别是在滨海湾新区，这里既有滨海湾新区建设的利好，又有穗莞深城际铁路的即将通车，TOD的火热带动了板块内公寓的成交。

　　与此同时，外来购房者也开始越来越多地进入东莞。据东莞中原介绍，2018年，户籍地为浙江、江西、四川、湖南和湖北的购房需求在东莞明显增加，其中，江浙和两湖地区购房者逐步成为广东省外地户籍购房主力。据分析，在广东省工作的这些省份的人也较多，他们看好东莞的城市发展前景，在社保等条件符合限购政策要求后，纷纷在东莞买房定居。

　　东莞中原策略研究中心总经理车德锐还表示，此外还有来自北京等地的购房者在东莞买房。据中原的统计，北京购房者在广东省内的房产成交当中，有超过六成是在东莞置业的，“北京购房者特别看好滨海湾新区的楼盘”。

　　自然地，拥有TOD地利的项目的价格也比其他区域楼盘价格更高。比如，同一大片区内，无TOD地利的住宅项目销售价格一般在1.8万~1.9万元/平方米，而有TOD地利的楼盘销售价格则在2.5万~3万元/平方米。业内人士表示，随着轨道交通建设的发展和完善，未来市场价格将继续分化。

　　别被玩概念的“TOD”忽悠了

　　随着TOD概念影响渐深，市场上不少楼盘相继打出“TOD牌”。在此提醒购房者，买房前还需仔细了解楼盘周边的规划情况，别只听“TOD”便贸然入市。

　　市政协委员陈海涛、钟振强在提案中提到，目前东莞的TOD开发建设存在着一些问题，现阶段东莞市已建成的大部分轨道交通站点只具备单纯的乘搭站点功能，未能充分开发利用站点上盖及站点周边区域的商业、居住、办公等综合配套功能，未能实现站点与周边城市空间的无缝连接与一体化开发。轨道交通站场周边的土地资源整理、控制性规划等工作滞后，尤其是未能有效盘活区域内具备城市更新条件的存量土地资源，影响了TOD的开发进程。

　　TOD项目的建设和完善仍然需要较长的时间，因此业内人士也提醒购房者，随着轨道交通线路规划的出台，往往会有楼盘借助轨道交通建设、TOD建设拉高楼盘售价。而不少距离开工时间较长的轨道交通线路站点仍然有可能调整，部分打出“TOD大生活区”概念吸引购房者的项目实则距离地铁站点较远。这些都需要购房者了解TOD的较新规划，较好实地了解楼盘的地利情况，理性买房，避免以过高的价格入市，最终被只是玩概念的“TOD”给忽悠了。

来源：广州日报