1256亿!东莞较新十三五交通规划震撼出炉!

作者：牛浩思东莞楼探；转自：咚咚找房（ID：szhome001）

近日，东莞市政府发布《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》，正式宣布十三五期间（2016-2020年），东莞将投入约1256亿元用于道路，铁路和城市轨道等交通设施建设。老牛在得到消息后排名前列时间便展开梳理，下面为大家展开深入解读。

先来看一下东莞的道路系统规划，东莞目前的现有公路密度已经是全国前列，已初步形成“高快速路为龙头，国省道为骨架，34个镇区都通一级公路”的公路网络体系。

简单来说，未来东莞的道路体系是5纵3横，纵向高速（从西往东）依次为S3沿江高速，G4广深高速，G94莞深高速，S29从莞高速，S27博深高速；横向高快速路（从北往南）依次为东部快速路，河惠莞高速（待建），G9411虎岗高速。如果深圳的外环高速建好之后，从长安到凤岗会更加便捷。

老牛需要提醒大家注意的是，河惠莞高速会直接连接虎门二桥，而虎门二桥现在的主塔已经顺利封顶，计划于明年2018年通车，届时将大大缓解虎门大桥的密集通行压力。

接下来咱们看一下铁路系统的规划，东莞境内的铁路分成2种类型，一种是广深铁路和京九铁路（普通铁路），分别联通南北和莞惠；另外一种就是新建的高铁路线，目前广深港客运专线的广深段早已开始通车运营（即从福田高铁站到广州南站的高铁线路段）。十三五规划期限内要建成通车的有两条，分别是赣深高铁和深茂铁路。

老牛提醒大家注意，塘厦站特别是一个重要的高铁枢纽站点。在远期规划中，除赣深高铁外，塘厦高铁站还会分别分出两条高铁支线：赣深东莞支线和南沙支线。这样一来，塘厦在整个东南组团的枢纽作用大大提升了。老牛之前对塘厦镇专门做过片区解析【东莞片区解析系列04 临深实力派塘厦镇】，有兴趣的朋友可以做详细参考。

终于到了大家都十分关注的轨道交通规划，东莞的轨道交通分为两大类：城际轨道和城市轨道。

咱们先来看看城际轨道，在十二五期间已经动工建设的有两条重要的城际轨道，分别是贯通南北的穗莞深城际（预计2017年底通车），横贯东西的佛莞城际（预计2019年底通车）。新增设了一条从北到南的莞深快轨，属于远期建设目标，计划于2025年通车。

城市轨道方面，R2号线1-2期已经通车，R2号线3期预计2024年通车。R1号线1期工程预计2020年通车，R1号线2期（对接广州5号线）预计2023年通车, R1支线（连接赣深铁路塘厦站）预计2022年通车。

R3号线一期工程和R3支线（对接深圳11号线） 预计都在2024年完工。R4号线预计2022年通车。

老牛提醒大家，东莞市政府一口气砸了这么多资金在轨道交通建设上，而且全力抢工期，说明决策层已经认识到加快融入大湾区的重要性和紧迫性，有置业需求的朋友们一定注意密切关注轨道交通的建设进度。

最后，大家要关注一下多条交通线路相交的重要枢纽站点，这些地方是未来经济发展的核心地段，比如望洪站，虎门站，塘厦站等，有需求的朋友们可以仔细了解一下周边的楼盘。

以虎门站为例，虎门作为临深的重点镇区，也是重要的交通枢纽，虎门站周边的发展前景还是有很大的想象空间，打个不恰当的比喻，有点类似当年没有爆发式发展的龙华北站。

老牛经过对东莞十三五交通规划的细致梳理，明显感觉到东莞市政府对于交通工程的重视程度。随着大湾区发展框架的逐步明确和落实，东莞的总体发展会进入一个快速上升通道，欢迎大家和老牛一起持续关注东莞交通的较新进展！

调控威力初步显现！东莞楼市上半年盘点

2017年上半年，东莞楼市经历较大范围的调控，限价、限购、限贷、限售，调控力度可谓是历史之最。从目前的市场整体情况来看，调控和金融“双紧缩”已让成交量大幅下降，但未造成房价的明显回调。

老牛跟大家一起回顾2017年上半年的东莞楼市。

上半年，东莞几乎每个月都有关于房地产的相关政策出台。2月份，东莞官方明确表示严控房价，防止大起大落；3月份出台从严楼市政策，限制开发商的备案价；4月份楼市政策加码，开始限购限贷；6月份出台“三旧”改造办法，试图盘活存量土地。

东莞从“限购+限贷+限价+限售”多方面防止炒房行为；与此同时，首套房贷恢复基准利率，第三套房基本停贷。

如此密集地出台政策，目的无非只有一个，就是稳住房价，避免房价快速上涨，防止大起大落。

政策最直接的影响就是：新房成交量“腰斩”。“4.10”东莞限购升级前，每周住宅成交量大约在1300套/周，限购升级后，成交量回落至700套/周左右，下滑幅度达46%，萎缩了接近五成。

房价方面，整体比较平稳，均价围绕着1.65万/㎡上下小幅波动。

老牛发现，上半年东莞新房签约均价呈“自南向北，自内向外，房价由高向低”的大致特征。

临深一线，主流房价：2万元以上

临深二线&主城区，主流房价：1.5-2万元

临广片区，主流房价：1-1.5万元

临惠片区，主流房价：1万元上下

老牛提醒下，这是上半年的新房网签均价，不是目前较新的均价，所以部分朋友可能会觉得均价有点偏差。

再看东莞历年上半年成交均价走势，2012-2015年的上半年走势比较平稳，均价在9000元/㎡上下；2016-2017年房价随即上涨，一路突破1万元和1万5的关口。2017年上半年东莞新房签约均价约1.63万元/㎡，同比涨约30%，由于去年上半年东莞房价基数相对还比较低，故同比涨幅较大。

而2017年上半年各月的成交均价，从2月份开始呈向上的趋势，直至6月份有所回落，均价在1.66万/㎡左右。

在供应方面，2017年上半年东莞新房住宅供应面积约207万㎡，新增住宅18504套，同比下跌47.7%；成交面积约227万㎡，共20693套，处于2012和2014年同期水平。

从下图表格中可以看出，3月份对开发商进行“限价”等一系列措施之后，4月份的新房供应量随即遭到“腰斩”；而4月份出台政策对新房进行“限购”之后，5月份的成交量也遭到“腰斩”，政策的效果可谓立竿见影。

从各镇区供应量来看，大岭山、虎门、大朗、麻涌4镇是上半年新房住宅供应主力，占总供应量四成以上。其余镇区供应皆不足1000套。长安、松山湖、东城、南城等关注度较高的区域，供应量更是低于200套。

成交量方面，同样是麻涌、大岭山、虎门、大朗4镇占据着前四名。排在榜首的麻涌，成交1998套，主要贡献楼盘为万科珠江东岸，单盘成交1950套。排在第二的大岭山成交1891套，主要贡献楼盘为松湖碧桂园和光大山湖城，分别成交584、560套。成交上千套也仅6镇区。

在成交量遭遇大幅下降的情况之下，开发商的销售业绩如何？哪些楼盘能突围而出，得到置业者的青睐？老牛跟大家一起看看。

上半年，碧桂园、万科、珑远集团占据东莞商品房成交金额前三甲，同时也仅有这3家开发商的成交金额同比实现正增长。碧桂园、万科2家更是占据了“大头”，遥遥先进其他开发商，可谓是“盆满钵满”。其他开发商的成交金额同比去年同期均是较大幅度下降。

具体到上半年个盘商品房的成交金额前十，碧桂园和万科的项目已占据了9个。排行前三名的分别是麻涌万科珠江东岸、大朗万科中央公园、寮步星城翠珑湾。

而土地供应方面，受控规与从严政策影响，东莞政府放缓推地节奏，上半年仅成交1宗商住用地，占地面积约7.3万㎡。商住用地供应创历史新低，供应不足也在制约着成交。

跟商住用地供应量大幅减少相反的是，土地的价格却屡创新高。开发商对于优质地块的拿地热度依旧，上半年少有一宗地块被中海地产夺得，即“凤岗地王”，楼面地价高达约2.7万元/㎡。

幸好，下半年土地供应状况会有所改善。根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，住宅用地资源非常紧张的长安和松山湖也将有10万㎡的土地推出。

下半年的住宅用地将在今年10月份之后集中入市，土地来源均为存量土地，大部分拟挂牌及招拍挂的供地方式为主。至于届时的土地价格，我们一起拭目以待吧。

老牛认为，下半年供应量加大，项目竞争程度加大，以价换量或将成为业绩压力大的房企的销售策略，而下半年的成交量也有可能所有上升。另一方面，各位需要在东莞置业的朋友，也将获得一定的议价空间。

经过对上半年数据的仔细梳理，老牛发现东莞近期密集的政策调控，初步显现出威力，后续老牛会持续追踪较新的市场动态，欢迎大家跟老牛一起关注下半年的东莞楼市状况吧！