本地房企在莞公开拿地愈加艰难 外来房企几乎包下东莞土拍市场

在近两年东莞土地火速升温，百强房企纷纷进驻东莞形势下，本地房企在莞公开拿地愈加艰难。东莞中原战略研究中心数据显示：去年政府公开出让商住地仅17宗（不含人才配套地块），合计占地64万平方米，建筑面积143万平方米，创历史新低。成交方面，去年年内共成交16宗商品住宅用地，其中，仅有一宗被本地房企斩获，外来房企拿地比例高达94%。

供应：

去年土地供应再创低位

2017年东莞出让商住地全部采取“限价+竞配建/竞自持/熔断”等方式出让，10月亦出台政策严禁“商改住”，在严控环境下，本来开发量已达到瓶颈的东莞，2017年土地供应再创低位。

去年政府公开出让商住地仅17宗（不含人才配套地块），合计占地64万平方米，建筑面积143万平方米，创历史新低。东莞中原战略研究中心工作人员称，与往年一样，2017年东莞商住地供应亦集中在下半年，上半年1月出让1宗商住地，而后供地断档7个月。9月以后，出让19宗商住地（含3宗人才配套地块）。

“2017年内公开土地出让金再超200亿，商住地仍为其主要来源。”业内人士表示，虽然2017年东莞公开出让土地规模创下低位，但其成交金额仅比上年小幅下滑，仍达到212亿元，仅略低于上年。 其中，商住地出让金达179亿元，仍为土地出让金主要构成部分，占比达到85%。

成交：

仅一宗被本地房企斩获

在2017年粤港澳大湾区列入国家战略的背景下，湾区9市纷纷迎得百强房企的重兵布局，而东莞作为湾区的核心一员，受到房企持续看好，华润、招商、旭辉首进东莞斩获地块

去年东莞出让商住地中，仅一宗被东莞本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，且多宗地块触达较高限价，以高比例自持成交。但随着年底一手楼市场成交难以回温，加之政府限价等多种措施下，去年底房企拿地开始趋于谨慎，越来越多地块成交未触及较高限价。

“外来房企雄霸土拍市场，2017年仅一家本土房企斩获地块。”东莞中原战略研究中心负责人表示，在近两年东莞土地火速升温，百强房企纷纷进驻东莞形势下，本地房企在莞公开拿地愈加艰难，外来房企拿地比例持续快速走高，2017年成交的16宗商品住宅用地，仅一宗被本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，外来房企拿地比例高达94%。

另外，随着土地全限价，竞配建、竞自持、熔断等方式轮番上阵，土地自持比例高企。记者梳理资料发现，去年17宗土地16宗成功成交，1宗遭熔断。在成功出让的地块中，自持比例较高的达到80%。

焦点：

严禁“商改住” 商业地供需降温

近年来，在住宅用地供应紧张下，许多房企将目标放在商业地上，将商业地开发商业公寓入市。近几年东莞楼市兴旺，投资性需求大幅释放，加之商务公寓不限购不限贷，2016年多宗商业地被品牌房企斩获用于开发商务公寓产品，2017年政府打击投机投资行为，商业用地供应迅速萎缩。

同时，东莞严厉打击商业用地改作居住用途。2017年10月20日，东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 （试行）》，明确2017年3月21日之后出让的商住及商业金融业用地，建筑立面需进行公建化处理；开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改为居住用途等；内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米（首层商铺除外）；采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房等，品牌房企迅速“退避”，商业地成交降温。

“特色小镇”等遍地开花

在国家支持建设特色小镇方针下，东莞作为传统工业城市，加之在莞拿地困难，不少房企试水新业务，目前“产业新城”、“特色小镇”项目遍地开花。

记者了解到，东莞已成为房企产融布局重点区域之一，目前已在布局的项目有道滘科技文旅特色小镇（华润置地）、黄江互联网小镇项目（星河）、厚街运动小镇（碧桂园）、客天下·东莞国际旅游度假区、黄江科技小镇（碧桂园）等。

业内人士分析认为，在高地价时代，开发商探索多元化业务，产城融合、特色小镇布局的趋势加剧，东莞作为传统工业城市，成布局重点，房企以产城融合规划布局三旧改造。

趋势：

品牌房企联合拿地成常态

业界人士分析，接下来房地产严控基调延续，限价、竞自持、竞配建等多种方式仍为政府供地方式。同时，在鼓励租赁市场发展下，租赁用地出让持续成为热点；土地市场预计持续降温，开发商拿地趋向谨慎和理性。

近两年土地实际供应量远低于计划量，土地遭积压，同时，从东莞中期计划供应量来看，未来几年政府计划供应量均超200万平方米，明年预计土地供应将放量。而东莞作为湾区“明星”城市，品牌房企持续进驻，房企竞争愈加激烈。

值得关注的是，品牌房企联合拿地成常态，加上并购合作开发等形式拿项目，品牌格局愈发集中明显，且三旧改造进入新常态，旧改用地加速入市。记者 段亚雄