陈骏良:2017年东莞房企火拼 楼市或量缩价挺

焦点网友99001092438 2017-02-24 00:05:00
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本期【楼市大咖说】采访嘉宾东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为,2017年上半年供应仍然接不上,下半年集中爆发。2017年楼市料量缩价挺,深圳客置业东莞格局已打开。在东莞自住购房越早越好,投资需谨慎。

【楼市大咖说】本栏目以邀约东莞地产界大伽面对面,洞悉市场脉搏、解析创新营销和解读热点话题,为广大房地产从业人士和购房者建言献策。栏目由从事房地产媒体行业十余年的搜狐焦点东莞站总经理杨和主持。

●2017年上半年供应仍然接不上 下半年集中爆发

●2017年楼市料量缩价挺 深圳客置业东莞格局已打开

●在东莞自住购房越早越好 投资需谨慎

——东莞市房地产业协会秘书长陈骏良

【数据解读】

万碧并驾齐驱局面难改变 下半年楼市供应集中爆发

回顾2016年,受深圳325新政、全国楼市调控政策、东莞限购限贷政策影响,东莞楼市呈现由大幅放量到量缩价涨再到量缩滞涨的成交行情。2017年,东莞中原发出东莞住宅存量处于紧张状态,品牌房企占领市场份额将会有所增长等等数据预判。

杨和:中原数据显示,预计2017年东莞商品住宅新增建面积达947万㎡,临深板块合计467万㎡,占总量的49%。另外,大石龙片区由于碧桂园、时代、保利等房企布局,2017年市场新增供应将暴增。为什么楼市供应会出现突然暴增?这供应暴增背后跟去年楼市有着怎样的关联?

陈骏良:近两年,东莞楼市成交火爆,供应接不上,尤其是黄江、凤岗、塘厦等临深片区供不应求。预计今年上半年供应仍然接不上,下半年才会集中爆发。

2016年,东莞频频出现地王,外来房企也看好东莞楼市发展,纷纷布局扩张。2017年楼市供应量暴增与去年楼市成交火爆、土地市场频现地王等有着密切关系。

杨和:有观点认为政府推出地块商业性指标较多,同时商业经营低迷,许多开发商将地块商业指标建成公寓、洋房,甚至别墅。另有数据显示,2017 年商改住物业供应量显著,预计将超出80万㎡,约占全年供应近10%,你是怎么看待这一现象的?

陈骏良:整体而言,住宅市场比商业旺,商业存量大,往住宅项目靠拢才能尽早消化。东莞商改住项目的确越来越多,政府也积极引导商改住项目,在报建等流程上也放松了不少。

南城总部基地也有商改住项目,解决了商改住无法使用天然气的问题,其中三栋楼将于5、6月亮相。

杨和:2016年品牌房企纷纷在东莞拿地,很多一线房企首次入莞,全面开启品牌房企元年。其中,仅万科、碧桂园两者市场占有率均达到全市的20%,预计2017年这两大龙头房企市场占有率将再创高位。品牌房企在东莞独大的现象是有什么原因导致的?品牌房企增多会改变双雄并驾齐驱的格局吗?

陈骏良:市场竞争激烈是无法避免,未来发展趋势必然是品牌房企占领市场,这也是由品牌房企的资金、实力等决定了行业优胜劣汰的发展方向。从最基本面的一级市场上,品牌房企拥有足够的资金和实力拿地、开发和建设。

虽然东莞品牌房企曾多,但仍然难以改变万科、碧桂园双雄并驾齐驱的格局。因为碧桂园很早布局东莞,深入三旧改造,经验丰富。而万科与本土合作多,基础好。品牌房企在没有以上基础的情况下,拿地开发比较艰难,暂时无法超越万科和碧桂园两大巨头。

【市场预判】

2017年量缩价挺 深圳客继续在莞置业投资

迎来2017年,是一个充满挑战和机遇的一年。东莞楼市走向、房价涨跌等话题一直不绝于耳。有人说,2017年,东莞楼市进入品牌房企时代;也有人说临深楼市硝烟战不会停歇;更有人说东莞后市供应强劲,房价上涨有压力。

杨和:2016年,时代、融创、鲁能、阳光城、星河控股、泰禾、远洋、龙湖等品牌房企入驻,东莞房地产进入品牌时代。随着外来品牌房企的加入, 2017年房地产加剧洗牌后,你认为东莞本土房企的生存空间将会出现怎样的变化,品牌房企将会给东莞楼市带来哪些新变化?

陈骏良:本地房企的生存空间将逐渐变小,慢慢地退出市场。

由于拿地、各方面投入等成本高,特别是新盘,高地价摆在那里,未来很长一段时间,东莞楼市将会维持高成本、高房价运作状况,房价很难大幅下降。

杨和:一方面,数据显示2017年楼市供应量大;另一方面,楼市恰逢调控,市场略显低迷,在两者作用下,2017年东莞楼市还会继续保持量价齐飞的态势吗?为什么?

陈骏良:预计2017年供应量没有2016年大,成交量会有所减少,但价格坚挺,总体保持2016年态势。

2015年前,东莞房价涨幅在5%-8%,每年房价涨幅没有超过东莞GDP涨幅,近两年呈现补涨的趋势。

2015年,20-30%深圳客在东莞买房,2016年超过50%深圳客在东莞置业投资。深圳客来东莞置业的格局已经打开,成交占比高。未来深圳客还会在东莞投资、置业,价格不会出现大幅回落。个别楼盘进行价格微调不代表整体趋势,那只是部分楼盘的营销策略。

杨和:临深板块、中心城区及轨道、水乡片区等板块是2016年热点竞争板块。你觉着2017年这些板块会继续保持热度吗?为什么?你认为2017年还有哪些板块值得关注?

陈骏良:这些板块应该可以继续保持热度。以上板块整个交通网络已经被全面打开了,像麻涌、望牛墩、沙田等镇已经吸引了很多深圳客置业。整个东莞依托深圳,各方面的发展、完善都上了一个新台阶。

如有土地出让的镇区,将会获得很高的关注度。未来房企应该更加关注三旧改造用地。碧桂园多个三旧改造项目将会亮相,值得借鉴和学习。

【大伽支招】

房企诚信经营是法宝 当下投资要谨慎

楼市调控、购房者观望、市场成交量下滑、房企间竞争加剧……一系列不稳定因素交织一起,让2017年东莞楼市走向扑朔迷离。东莞房企和购房者应该如何制定出有效的应对策略以及适合市场变化。

杨和:2016年房企遭遇楼市冰火两重天,有部分房企定价过高,导致后市营销不利。那么,2017年房企应该以怎样的心态或者策略去对待楼盘定价,以便更有利于销售?

陈骏良:就楼市调整政策而言,东莞限购政策相对比较宽松,二手房市场没有任何限制,楼市政策关键要看金融政策。2015年、2016年信贷政策宽松,市场爆发明显。而当下银行收紧信贷,按揭程序也比较严格,部分银行已取消优惠。

去年有部分楼盘定价过高,没有如愿卖出,反而是定价合理的项目销量特别好。定价过高也会影响市场,甚至招来更严厉的调控,2017年房企应该根据信贷环境、市场行情等进行合理定价,这样才更有利推动销售。

杨和:2016年二三级市场联动横行东莞楼市,楼市去货率高,但这是建立在房价高速增长前提下的营销方式。然而,在楼市调控大背景下,房价已经告别了暴涨的时代,通过溢价的方式转嫁营销成本给购房者已然不现实。那么,你认为2017年该用怎样的营销方式或组合方式更加有利于销售? 

陈骏良:去年,东莞市住建局和房管局重点监控参与二三级联动的楼盘,但监控范围毕竟有限。住建局监控开发商,房管局监控楼盘销售进展,但三级市场从业人员比较复杂,最终出现问题后购房者只能找开发商。这就要求开发商必须顾及购房者利益,要从源头上严格把控。

房企眼光要放长远,诚信经营才能稳健发展,不要将过多成本转嫁消费者,否则市场一旦出现波动,矛盾就会爆发出来,社会管理也将出现难题。

各种看房活动、暖场活动等营销手段都是辅助手段,开发商最为关键的是诚信经营,质量上严格把关,在产品、规划、布局等方面做好,提高物业附加值等才能让企业立于不败之地。

杨和:通过2016年楼市调控后,东莞楼市已经趋稳。2017年购房者应该主动出击还是继续观望,你认为何时是较佳入市时机;在购房过程中,购房者应该考虑哪些因素?

陈骏良:关于较佳入市时机这个话题年年说,早些年自住购房性价比很高,当时东莞房价便宜,购房者该出手就出手。2016年普涨之后,在东莞自住购房也是越早越好。

当下,投资者应该谨慎,不要过于用用杠杆去投资。虽然从长远看东莞楼市还行,但投资者一定要充分考虑到自身情况,合理分配资金,呼吁大家理性消费。

去年,很多中介自己参与投资买房,按照当时高峰期的收入进行投资和规划,有些中介已经背负月供1.5万-2万甚至更高。可销售是按量提点,楼市调控政策出台后很多问题就会接踵而来。

实际上,2015、2016年在东莞投资的这部分房源还不能转手,因为还没确权,尚不能办理房产证,但已经听到有业主还没收楼就开始放盘了,可以看出大部分是投资客。预计2018年下半年二手房市场将集中爆发。

在购房过程中,购房者考虑的因素很多,最主要一点是购房者应该要多去楼盘现场了解、打听楼盘详细情况,对比优缺点,不要盲目购买,以免后悔。

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