旭辉的长租公寓运营观:出租效率在议价能力之上

认为首要的是精准满足客户需要，提供好的产品与服务。为此领寓组建了一支以酒店系为主的专业运营团队。

目前自持物业在领寓所有项目中的比例为30%，为了扩大管理规模，张爱华表示，未来领寓会主动介入自持物业的开发，协同政府建设人才公寓，协同高校建设留学生、教师公寓，与中小地产商合作帮助其实现存量增值。

旭辉采用PPP模式与学校合作。据媒体披露，2016年旭辉与华东师大达成战略合作，在其闵行校区规划建设留学生公寓和教师公寓，并提供配套服务。

在与房企合作时，张爱华表示领寓会在拿地阶段介入，判断该地段打造长租公寓与配套商业的可能性，在设计施工过程中给出对产品的建议和客户的要求，而不是建成后再被动改造。

关键的三个维度

投入高、收益回报周期长是长租公寓行业的一大痛点。领寓为达到“五年20万间”的目标，需要有强大的资金支持。

据介绍，依靠旭辉集团背书，领寓优先对接国开行和其他商业银行获取低成本资金。为了响应国家政策，国开行将对租赁行业中规模化的开发商予以支持，旭辉的融资有很大一部分就来自银行。同时，领寓已与长城资产、招商财富、紫金信托等机构签约获取夹层资本。

目前，领寓开发了博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三条产品线，并且在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门九个城市布局。

谈及盈利问题，张爱华认为“当项目达到一定规模之后，自然就会盈利。” 她透露，领寓目前完成的项目，在开业一到两个月之后都能达到90%以上出租率，“这也是我们的目标。”

提高利润率方面，张爱华提到了三个维度：产品预期，议价能力和出租速度。“这个行业如果晚了两个月出房，其间减少的收入是不可能通过未来提高租金拿回来的。出租效率在议价能力之上。”张爱华说。

然而，房东东创始人全雳认为，房企布局长租公寓只是打通房地产产业链的一个点而已。事实上，长租公寓真正的排名前列个行业政策颁布于2015年10月，确定长租公寓为生活服务业，到现在为止，上海和北京还无法真正申请公寓管理公司，说明没有被完全开放。今年7-8月，中央和地方密集出台租赁政策，让更多人看到了行业未来。明年初，可能会出台《租赁法》，这样行业就有了规范和依据。

全雳认为，机构化运作更需要依托于多层次的征信体系，应先建立起房东端、租客端、运营端的征信体系。通过大数据和高级征信系统，搭建真正的租房征信生态圈，形成闭环。

文章摘自21世纪经济报道