茶山地王洋房开盘4个月仅签约3套!19宗地王或难逃亏本“魔咒”

楼三姐 2018-01-16 13:39:00
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从2007年至2016年,东莞地王十年一个轮回,地价不同,命运却相似。2007年,在东莞楼市排名前列狂热期曾诞生了多宗地王,但仅一宗盈利,其它高价地或被转让,或亏本出售,或十年后仍然在售。

从2007年至2016年,东莞地王十年一个轮回,地价不同,命运却相似。2007年,在东莞楼市排名前列狂热期曾诞生了多宗地王,但仅一宗盈利,其它高价地或被转让,或亏本出售,或十年后仍然在售。

2016年,东莞楼市的第二个狂热期,诞生了11宗高价地,“面粉贵过面包”,然而,随着东莞限购政策进一步升级加码,房价回归理性,本地购房者唱主角,地王多延迟开工入市,仅有的5宗已入市地王项目挣扎在保本线上,还有地王项目开盘4个月仅成功签约3套住宅洋房!

2016年-2017年,东莞共拍出19宗地王,有14宗等待上市。业内人士介绍,今年东莞或将有9宗地王项目上市,但是预计保本困难,难逃亏本“魔咒”。

      5宗入市地王项目,保本线上挣扎

在2016年拍出的11宗地王中,最终只有5宗入市,其它的或才报建开工,或推迟至今年入市,尽量躲开楼市调控政策最敏感的2017年。果不其然,5宗已入市的地王项目销售并不理想,普遍在保本线上苦苦挣扎。

根据优房超·瑞城搜统计,在已经入市的5个地王项目当中,房价多数低于当初拍地时的预期。如位于莞城的碧桂园东江月由碧桂园于2016年7月8日拍下,该楼盘于2017年5月正式开盘,楼面地价12661元/平方米,入市销售均价为22650元/平方米,房价与地价的比值为1.79:1。然而在该项目拍地之初,曾引起业内狂欢称该楼盘将推动东莞城区房价进入“3万元时代”,销售价格将达到2.5万元/平方米以上,从目前销售情况来看,成交均价低于之前的预期,徘徊在保本线上。

房价与地价比值较低的是茶山的地王项目时代天荟,由于洋房销售情况不佳,目前签约以商业公寓为主,楼面地价为12517元/平方米,整体销售均价约16279元/平方米,房价和地价的比值为1.3:1。5个地王项目当中少有一个比值超过2:1的项目是位于石排的地王项目碧桂园映月台,该项目楼面地价为14217元/平方米,销售均价约29611元/平方米,房价与地价比值为2.08:1,该项目为纯别墅项目,小户型别墅产品总价低,比洋房和公寓能更好的获得溢价,但别墅产品销售速度慢,该楼盘于2017年8月18日正式开盘,至今近5个月时间,消化不足五成。

消化速度缓慢,成交均价在保本线上挣扎,成为几宗地王项目共同面临的困局。

      茶山地王开盘4个月仅成功签约3套洋房

让拍下地王的开发商们更为忧虑的是,受到东莞限购、限外、限贷政策影响,市场回归本地购房者为主,本地购房者的购买力不足以支撑高昂的房价,尽管定价已经低于拍地时预期,地王项目住宅销售仍然十分困难。以茶山地王项目为例,楼三姐查询东莞房管局公众信息网发现,位于茶山的时代天荟(备案名:时代水案花园)洋房产品由去年9月15日首次开盘,到目前4个月时间内签约成交的仅有3套(公示单价约2.3-2.4万元/平方米),均位于3栋住宅楼,而目前该项目已入市公示的住宅楼共有6栋,显示的可售住宅套数还有697套。

其它4个地王项目的销售情况也并不理想。根据优房超·瑞城搜统计数据显示,截止上周,碧桂园东江月洋房产品已售244套,已入市可售套数还有96套,入市6个多月销售了7成;碧桂园映月台别墅已销售92套,可售套数还有106套,入市5个月销售46.5%;时代天境洋房已售套数182套,可售套数还有330套,入市3个多月消化35.5%;碧桂园风华东方洋房销售559套,可售套数601套,入市2个多月消化48.19%,别墅产品已售33套,可售别墅还有223套,入市2个多月消化了12.89%。

业内人士认为,地王项目成交困难,除了定价超过签约标准线受到限签外,更重要的原因是定价太高超过了本地购房者承受能力。以时代天荟为例,该楼盘洋房备案价达2.6万-3万元/平方米之间,周边楼盘洋房成交均价仅在1.5万元/平方米左右,该楼盘过高的定价让本地购房者望而却步。据了解,目前时代天荟主要靠不受限购政策影响的商业公寓产品来回笼部分资金,商业公寓销售均价约1.7万元/平方米,有7成购房者为深圳客。

      溢价率由14%-689%,入市仍将推高房价

2016年,东莞招拍挂市场的11宗地王溢价率均在200%以上,其中较高的是黄江地块,将建成融创晨熙花园项目,溢价率达689%,其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块,溢价率达662%,将建成颐和翡翠花园项目;紧随其后的还有位于石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目,茶山的鲁能公馆项目和石排时代天境项目等,溢价率均达到500%以上。从当时的区域住宅均价和楼面地价对比可以看到,楼面地价接近甚至高于当时的区域住宅均价,其中黄江两宗地块的楼面地价分别达到20422元/平方米和25264元/平方米。

2017年,在各种新型竞拍方式 “限价”、“竞配建”、“竞自持”、“熔断”等影响下,溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗地王来看,溢价率较高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地,溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地,溢价率达64%;较低的是华润地产在大朗拍下的商住地,溢价率只有14%,未达到较高限价,没有触发竞自持。

不过,优房超·瑞城搜表示,在新竞拍方式影响下,溢价率下降,但是仍然有不少房企参与竞拍,且自持比例高企,其中由香缤集团拍下的沙田商住地自持比例达到80%自持5年。如果扣除掉自持部分,2017年不少地王的可售楼面地价仍然较高,这些地块一旦入市,仍然会推高区域住宅成交均价。

碧桂园独揽5宗地王,“地主”多是一线品牌房企

谁拍下了这些地王?据统计,在2016年-2017年19宗地王当中,碧桂园独揽5宗,其中还有6家新进的一线品牌房企以地王地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍,在近两年时间内,碧桂园拍下的5宗地王分别位于石排、莞城、企石、道滘和麻涌;北大资源拍下两宗地王,分别位于黄江和樟木头;此外,恒大、华润、鲁能、时代、融创、金地等一线品牌房企也纷纷在东莞拿下地王。

东莞中原战略研究中心也介绍,近两年全国百强房企持续进驻东莞,外来房企业绩占比显著上升,2017年外来房企在莞业绩占比达到70%,而本地房企业绩仅占30%;随着一线品牌房企陆续进入东莞,在莞市场占有率快速上升,未来竞争将更加激烈。

业内人士认为,品牌房企热衷在东莞拍地,一方面是长期看好东莞楼市前景,招拍挂进入东莞市场“先声夺人”,提高影响力;另一方面,与本土房企相比,一线品牌房企缺乏本地资源优势,对拿下协议用地优势不大,但资金实力雄厚,有能力拍下地王和运营地王项目。

14宗地王项目待入市,9宗或于今年上市

从开工和报规划来预测,在2016、2017年拍出的19宗地王当中,有5宗已入市,14宗等待入市,其中9宗将有望于今年进入市场。优房超·瑞城搜介绍,其中位于万江的金地风华公馆、茶山的鲁能公馆有望于今年上半年进入市场,而道滘碧桂园项目、麻涌碧桂园项目和中堂的锦堂阁将有望于今年下半年进入市场;此外,黄江的颐和翡翠花园和融创晨熙花园、常平的恒大珺玥花园、凤岗中海云麓花园等也都有望于今年正式进入销售阶段。

优房超·瑞城搜还表示,从这些地王项目分布来看,2016年地王项目主要集中于临深片区和东部产业园片区、城区片区;2017年地王项目则出现在水乡片区、松湖片区和临深片区。

业内人士:一线品牌入莞势头不减,地王入市或难善终

优房超·瑞城搜介绍,2017年是调控年,限价、竞自持、竞配建等新型竞拍方式出现,2018年,这种情况持续存在,由于土地实际供应量低于计划量,今年土地供应量有望持续加大。此外,土地资源开发过度以及城市更新的需要,三旧改造用地成为新趋势,入市进度有望加快。而高地价时代和新型竞拍条件双重作用下,更考验房企拿地资本、经营和运营的实力,品牌集中度高,房企间的合作开发热潮也将兴起。与此同时,由于看好东莞市场,一线品牌房企特续进入趋势不减。

另外,优房超·瑞城搜提醒开发商,拿地布局需理性和谨慎,地理位置、产业、人口、规划、城市基建配套等是重要的考量因素;同时,在楼市调控下,控成本和快周转成为生死条件,通过收购、合作、机会介入等手段可获得地价便宜的地块。

东莞中原战略研究中心也介绍,东莞作为粤港澳大湾区的核心一员,受到房企持续看好,但随着去年年底一手楼市场成交难以回温,年底房企拿地开始趋于谨慎,越来越多地块未触及较高限价而成交;同时,从去年土地热潮下诞生的多宗地王现状来看,多数难得善终。该研究中心认为,2018年地王入市难,入市地王则多踏在保本线上。

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