继2008年之后,东莞较佳买房窗口期又来到了吗?

话说，每一轮严厉的调控，都是一次优质买房机会？！

东莞房价真正涨起来始于2006年，2007年迎来排名前列次高潮，达到“8”字头。现在想想，怎一个便宜了得，后悔没买个10套8套。

房价疯狂也迎来严厉的“9.27”调控：第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，且贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。一下子买房门槛提高，还贷压力骤增，2008年，房价应声回落，甚至腰斩。

幸运的是，小编在这一年，东挪西凑，坐上了车。让小编耿耿于怀的是，2008年咋不胆子再大一点，步子迈得再快一点。插句题外话，小编现在铁定不希望房价跌，当然也不希望房价涨得太快，对仅有一套房的小编来说，伤身！

2008年无疑是东莞人买房的较佳窗口期，因为从2009年开始，房价开始一路向上，尽管期间，调控政策频出，但房价却在不断调控中，走向更高。当然，现在回过头看看，在4万亿经济刺激计划下，2008年至2014年，哪怕是2015年年头，都是买房的好时机，因为房价涨得还不那么“疯狂”。

2015年伊始，国家推出“3.30新政策”，随后降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年，一系列政策使得房价一涨再涨。不少人悔到肠子青，因为到年末，年初买入的房子价格已经翻了一番。

2016年，房价继续涨。涨得太快，肯定要调。2017年，全国各地，调控蜂涌而至，房价也得到了一定的控制。同年，东莞4.10调控政策出台，房价也慢慢刹车。

4.10政策出台这一年里，东莞住宅供需整体回落，成交量跌回2014年水平，住宅存量及其消化周期持续攀升。在“五限”下，东莞的房价走势平稳，实现了房价控制目标，均价没有超过2016年10月6日新政前的水平，但小编从没感觉到房价回落了.

这一轮调控，似乎是房地产市场的一个分水岭。万科董事会主席郁亮说：房地产行业到了必须做出改变的时候了。中国房价快速上涨的时代已经结束了，如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

SOHO中国董事长潘石屹说：今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。未来房地产的市场一定会回归正常，回归常识。市场配置资源的机制是不会变的，也不应该变。因为住房又破又小的计划经济时代，我们都经历过了，这条老路是不能走的。我少有不知道的是，会用渐进的方式回归，还是用激进的方式回归。

现在的房价确实有些虚高，已经到了许多家庭无法承受的地步，像东莞，有些楼盘要看你的资产，要看你的首付，甚至要看你的职业。有些房子，你想买都买不到，要托人要走后门。还有，即使是把房子当作一件商品来看，也不可能无限上涨，必定有到顶的时候。

到顶就要跌吗，小编看未必。稳是中国发展的主旋律，不论是“房子是用来住的，不是用来炒的”，还是社会基本矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，都是为“稳”。

对房地产行业来说，主要矛盾同样也是“不平衡”和“不充分”。如何解决不平衡不充分，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。个中深义，仔细体味。

就在最近，两个重磅消息引爆楼市。央行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元。4000亿资金涌入市场，对市场的影响可想而知。

经济学家管清友就认为，这次降准有可能是中国重返宽松周期的开始：这次降准力度很大。一季度经济虽然表现不错，但高频数据显示，下行迹象明显；资金面偏紧导致中小企业融资更困难，维持流动性适度十分必要；中美贸易摩擦影响可能逐渐显现，降准有有助于对冲风险；今年货币政策可能边际略松，监管节奏也可能放缓，资产价格下行压力缓解。

对楼市呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示降准对房市会带来利好。严跃进表示，降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说未来在贷款等领域的自有度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。 　　

有分析说，央行放水4000亿，千万别信对楼市有利。不过2014年的那一轮降准，哪个行业最受益？房地产呗！虽说这一轮限购限贷的紧箍咒还在，去杠杆任务紧迫，但银行的腰包鼓了起来，4000亿资金即使不进房地产，也有助于实现更为宽松的房贷环境，可以不把房贷收得那么紧，把房贷利率放得那么高。

说到房贷，另一个重磅消息就是，中国工商银行将个人住房贷款借款人较高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。 同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

举个例子：如果你今年50岁，在东莞买一套住房，按照借款人年龄与贷款期限之和不超过75年，你最长可申请25年贷款，按此前规定你最长贷款年限为20年。年龄调整后，70周岁买房，亦可申请5年期住房贷款。很难不让人深入解读为政策宽松的表现，释放的也更多是积极的效应。

家家有本难念的经，在中美贸易磨擦加深的当下，在中国经济尚未摆脱房地产依赖症的前提下，房子的价值就越发重要。

最近有一位经济学家就在博鳌亚洲论坛期间喊话：觉得现在房价很贵，我劝你如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。

回到东莞来看，毗邻广州和深圳两个龙头城市，其先发优势很明显，但发展的不平衡不充分也很明显，未来的发展潜力同样也很明显。

粤港澳大湾区将是东莞千载难逢的发展机遇。北有雄安新区，南有粤港澳大湾区，可以看出，粤港澳大湾区的角色非同寻常。粤港澳大湾区是由广州、深圳、东莞、珠海、佛山、江门、惠州、中山、肇庆等9个城市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，9+2城市2017年经济总量达到10万亿人民币，是中国综合实力最强、开放程度较高、经济较具活力的地区之一，对标的是纽约湾、旧金山湾、东京湾为代表的世界湾区，被视为全球经济未来的第四个增长极。

作为粤港澳大湾区的成员城市，东莞的优势毋庸置疑。东莞与深圳、广州为邻，是“深莞惠+河源、汕尾”大都市区发展规划的重要组成部分，也是广深科技创新走廊的重点节点。近年来，通过融合湾区城市人流、资金流、信息流，东莞发展之势可谓一日千里，2017GDP总量7580亿，仅次于深圳、香港、广州、佛山。今年3月省政府发布的《广东省人口发展规划（2017－2030年）》指出，东莞被定义为特大城市(人口规模在500-1000万人），仅次于超大城市广州、深圳。可想而知，湾区位置加上人口红利，必将推助东莞向上发展，城市发展未来可期。 　　

博鳌亚洲论坛2018年年会上，广东省省长马兴瑞表示，粤港澳大湾区的规划很快就要出台，我们完全有条件有信心把它打造成高级的湾区。

东莞蕴藏着蓬勃发展的内力。东莞区域重新定位，分为城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区等六大片区。每一片区既有自身发展的内核，又是强劲的联动能力。以滨海片区为例，作为先行区的滨海湾新区，将成为引领东莞未来30年发展的新引擎，成为东莞连接广州、深圳、香港、澳门等创新高地的有力联系纽带。

还比如水乡新城片区。《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划(2013-2030年)》提出，水乡新城的功能定位是珠三角地区的区域交通枢纽、东莞对外交通门户，东莞对接粤港澳大湾区的东岸明珠，穗莞合作的专业化城市副中心。日前，水乡特色发展经济区管委会党组书记、主任陈仲球表示，东莞水乡正朝着粤港澳大湾区的国际商务港的目标大步迈进。据悉，水乡2030年GDP要达5200亿，与2012年东莞的GDP相当，相当于再造一个新东莞。

产业优势让东莞迸发着新活的动力。在全球新一轮科技革命和产业变革中，东莞也紧跟时代步伐，2017年7月，《东莞市战略性新兴产业发展“十三五”规划》发布，规划提出，东莞将着力培育新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车、新材料、生物产业、节能环保、增材制造等七大战略性新兴产业。

《2017年东莞市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年东莞规模以上先进制造业增加值1675.49亿元，比上年增长13.7%；高新技术制造业增加值1292.23亿元，增长15.0%。全市高企数量从2016年的2028家增至2017年的4077家，一年内实现超100%增长。 4月2日，科技部公布了《科技部国家发展改革委关于支持新一批城市开展创新型城市建设的函》，东莞市等17座城市名列其中，获两大部委支持开展创新型城市建设。

随着中国散裂中子源通过工艺鉴定和验收，东莞高端装备制造业和战略性新兴产业，可以利用中子散射技术，提升产业的“含金量”。这台被誉为“超级显微镜”的大科学装置，也将成为未来改变东莞乃至中国在全球创新格局地位的重要平台。

从广州天河，经过东莞松山湖，再到深圳南山，这条180公里的广深科技创新走廊，正上演着无数的奇迹和梦想。

轨道大枢纽让东莞插上腾飞的翅膀。4月17日，位于西平地铁站西侧的东莞轨道交通线网控制中心正式启用，这意味着，东莞地铁线路的“大脑”已然成形，未来1号线有望实现地铁列车“无人驾驶”。

根据东莞较新的城市轨道交通规划，未来5年东莞拟建设的轨道项目达10个，包括1号线一期、1号线二期、1号线三期、1号线支线一期、2号线三期、2号线三期延伸线、3号线一期、3号线支线、5号线和深圳10号线东延线(东莞段)等，总长约200.9公里。除此之此，京港高铁、深茂铁路、赣深高铁、中虎龙城轨、穗莞深城轨、佛莞惠城轨、深莞快轨等，为东莞更好地融入粤港澳大湾区“一小时生活圈”。

而基于轨道交通带来的轨道站场TOD综合开发，以轨道商圈+上盖物业的开发模式，将带动东莞城市品质的提升。《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》提及，今年东莞火车站、大朗西站、虎门高铁站等TOD综合开发项目，将进入开发阶段。

城市更新是东莞发展新的抓手。3月28日，东城街道与华润置地举行战略签约仪式，双方将加强在城市更新以及城市建设运营领域的深化合作，推动城市产业升级，包括火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山村城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目和东城街道榴花学校项目的开发建设。

此前，东莞国土局也表示， 在轨道交通TOD、广深科技创新走廊等重点改造区域，利用三年时间打造一批标志性的更新片区和项目。今年12月前，大力推进南城、东华等8个片区1.7万亩改造和黄江灵狮小镇等旧工业区活化更新，争取年内完成“三旧”改造4000亩。

城市更新成为房地产发展下一个风口。小编的理解是，城市更新就是换旧变新，改颜换貌，让城市建设得更美丽，生活得更宜居。而越来越多的房企参与城市更新，从在商言商、资本趋利的角度来看，产业升级了，配套完善了，城市变靓了，居住舒服了，你能指望房价不受影响？！

来源：东莞阳光网