成交萎缩、房价下滑……19年的香港楼市怕不再牛了

所谓豪宅，往往指的是有钱大佬们居住的地方。在我们印象中应该是这样的：

区位优越、户型宽敞、环境幽雅、装修高级、设施豪华是豪宅的标配。

然而，在寸土寸金的香港，豪宅有了新的定义。

作为亚洲房价较高的城市，香港一套千尺豪宅的价格不低于1000万港币，但事实上，所谓的千尺豪宅，差不多就是91㎡左右的公寓楼。（是不是顿时jio得自己也是住过豪宅的人了）

前不久，香港某著名影视明星带着自己的孩子上了真人秀节目，在节目里曝光了自己的住宅。

据悉，她的房子大概80平方，按香港以英制单位来计算尺的话，等于是861平方英尺，以目前的市价估算，约需要一千多万。可谓是豪宅本宅了！

然而，内部窄小的空间却让人怀疑人生。这怕不是“蜗居”吧。

高歌猛进的香港房价

根据恒大研究院数据，2002-2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平方米、3.32万港元/平方米、2.92万港元/平方米提高到19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍。

（香港中原城市先进指数（Centa-City Leading Index））

而同期，香港家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元，仅增长0.71倍。

房价连续多年一路高歌猛进，香港被认为是全球房价最难负担城市。即便期间政府实施了各种调控政策，但依旧未能拽住“放飞自我”的房价。

房价高涨下，居民置业有多难？曾有人在2018年12月统计了一组数据显示，以房价收入比为指标，2008 年在香港市区买一套60 平米的房子要攒12年薪水，现在已经涨到22年。

要是再去掉房子面积和购买地点的限制，全港房价收入比高达46 倍。

也就是说，香港市民靠平均收入，不吃不喝46年才能买套房。可想香港人的买房负担有多重。

而近年来，特区政府先后推出多轮“辣招”来遏制楼市过热。尽管楼市冷风频吹，很多买家受制于按揭比例限制只能“望楼兴叹”，外界不断呼吁政府“减辣”。

楼市跌落神坛 不救市亦或放宽按揭

不过最近，香港楼市正经历一场“大地震”。

在香港横行了15年之久的楼市大牛市，终于在2018年8月后，开始转势，量价齐跌。

据中原城市先进指数(Centa-City Leading Index)显示，截至2018年12月30日，香港12月房价指数降至174.49。与2018年8月的峰值188.64对比来看，香港房价指数已经下跌了约7.5%。

而自2018年8月以来，香港房价已经连续13周走跌，创2008年金融危机以来最长连跌记录。

（数据来源见logo）

就刚刚过去的12月来说，香港楼市在本月销售量继续下跌，住宅成交额也遭遇腰斩。

根据香港特别行政区土地注册处2019年1月3日公布的数据，香港2018年12月住宅销售额240.76亿港元，较2017年同期519.55亿港元下降53.7%，比去年11月跌7.5%；住宅销售量2060套，较2017年同期5337套下降61.4%，比去年11月跌21.8%。

每一次房价下跌，总有人盼望救市，香港也不例外。

而在2018年12月10日，香港特区行政长官林郑月娥在“香港经济峰会2019”作总结发言时表示，若有人存有任何幻想，看到楼价跌，政府便会出招救市，可以不用想了。

不过，香港财政司司长陈茂波近日又放出口风，暗示特区政府正在考虑放宽按揭政策。

（香港特区政府财政司司长陈茂波）

2019年1月6日，陈茂波在社交媒体上发表文称，过去几年因楼市过热，港府先后推出多轮市场称为“楼市辣招”的调控措施。就额外印花税(SSD)、双倍印花税(DSD)和买家印花税(BSD)三项措施来说，港府无意放宽管制。

但当局会视乎楼市跌幅及速度、成交量和整体经济环境，在合适的情况，如确定不会对楼市火上加油下，可以考虑放宽按揭成数。

在这些言论背后，看看现实中的香港楼市，除成交萎缩明显外，雪上加霜的是，毁约退房事件不断增多。

据香港房地产信息网站Dataelements的数据显示，截至2018年10月26日，18年以来香港已经出现36起购房违约案例，而17年全年仅出现9起。

根据香港法律，新房交易需要支付5%的定金，而这36起购房总共违约大约200万港元。购房者宁可损失定金也要毅然退房，可见他们心中多么的恐慌。

（图片来源于网络）

除了普通购房者“割肉离场”，香港富豪早已在撤离。

据英伦投资客（ID: BuyLondon）统计，2018年，仅香港本土家族财团（不算在香港上市的内地公司），就来英国买了超过20亿英镑（约200亿港币）的房产，其中李嘉诚买的最多，一个人就花了10亿英镑。

（数据来源见logo）

因何牛市变熊市？

在去年上半年全球楼市下跌中，香港楼市还是欣欣向荣，一路横行的香港房价为何会突然变熊呢？血拼妹认为有两大原因。

一方面，在美国长达十年的宽松货币政策下，汇率和美元挂钩的香港，一直奉行低利率。但自进入2018年以来，美联储持续加息，使得房贷利率大涨，在美联储不断加息的背景下，香港也不得不跟进加息。同时，中国央行加强了资本流出的管制，内地流入香港楼市的资金也在大幅缩减。

当银行贷款利率上升、资本流动性拐点到来之际，楼市的资产风险是首当其冲的，所以，大部分人开始远离楼市。

另一方面，自香港政府换届以来，频频出手调控，先后推出了如额外印花税、买家印花税及向购买第二套房征收15%印花税的“辣招；在去年6月，特首林郑月娥更是宣布对对空置6个月以上的一手住宅征收楼价5%左右的空置税。

此外，香港政府还成立土地供应小组以解决香港长远住屋问题，其中一项建议是最牵动楼市神经的——填海。

这方方面面的消息，一并促使了香港房价的下跌。

2019楼市或低迷

据瑞银2018年9月底发布的全球房地产泡沫指数，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首，这意味着香港楼市面临房地产泡沫风险。展望2019年香港楼市前景，多家机构和专家表示，随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力将加大。

有媒体综合50位房地产专家观点表示，近9成专家对2019年香港楼市持审慎观点，较为乐观的看法认为，调整期较快于上半年结束，而也有专家持较悲观的看法。

中原集团施永青认为2019爆煲机会小，国际经济转差，市场失去投资信心，房价或跌15%-20%；

仲量联行董事总经理曾焕平则称，2018年香港房地产市场越来越倚重中国内地的需求来支持增长，他预计香港楼价在2019年底前将下跌15％，如果外围环境持续恶化，那么2019年住宅楼价跌幅会达到25％以上。

来源：血拼广州楼市