多家房企围猎东莞城市更新!面积近500万㎡,东莞城市更新爆发

近期，东莞市农村社区集体资产管理网发布了十余条城市更新前期服务商招引公告以及16条东莞城市更新前期服务商招引结果公示，这意味着未来有近30个10万㎡的更新单元面世，对于城市更新所带来的利好因素，而受到了广泛关注。有媒体统计，进入2019年以来，仅市自然资源局公布的批前公示和批后公告的更新单元高达62个，2019年将成为东莞城市更新的爆发年。

由于近年来新增供地渐少，城市更新日益成为房企获取项目、拓展版图的重要方式。今年以来，以华润、招商、碧桂园、先进、星河等为首的大型房企，纷纷加码东莞城市更新，东莞本土房企均已涉入其中，并还有持续加码的势头。

前八个月，东莞城市更新面积近500万㎡

开年至今，据不完全统计，东莞已累计确认19个城市更新项目，涉及石碣、中堂、麻涌、南城、道滘、茶山、东坑、横沥、塘厦、厚街、万江等10个镇街。改造面积约为492万㎡，是莞城面积（1350万㎡）的1/3，一场低调、浩大的“造城运动”早已拉开帷幕。

就目前东莞市农村社区集体资产管理网所发布城市更新前期服务商招引结果公示中，碧桂园、时代、华润置地、招商蛇口、万科等品牌房企，以及中天、汇景、世纪城等东莞本土房企，先进、金地、宏发等深系房企都将参与这近500万㎡旧改之中。此外，在6-7月这两个月时间东莞就有9家开发商成功中标了13个城市更新项目前期服务商，项目主要集中在水乡片区和东部产业园片区。

用地指标逐年递减，东莞招拍挂市场门槛难入

事实上，在经过十余年的连续开发之后，东莞的土地整体开发强度已经接近 50% ，远远超过国际惯例规定的30%警戒线，目前东莞可供开发的土地已经捉襟见肘，土地供需矛盾日渐凸显，而广东省政府已经明确今后将逐年减少珠三角城市新增用地指标。

据搜狐焦点不完全统计，从2015年至2018年，全市商住用地累计成交125宗，若按照平均数计算，平均每年仅有31宗商住用地成交。

2018年，东莞全市商住用地供应了34宗，实际成交为27宗，是2015年以来，商住用地成交最多的年份。2018年，深圳商住用地成交10宗，广州商住用地成交36宗，惠州商住用地87宗，佛山商住地成交89宗。东莞商住用地的成交数量仅为广州的75%、惠州的31%、佛山的30%，供应已是捉襟见肘。加上东莞土地拍卖已有“竞配建”、“竞自持”、“熔断”、“配建安居房”的规则，公开门槛越来越高，楼面地价动则过万，少数热门区域楼面地价也超过2万元/㎡，对房企的资金实力、运营能力都将是考验，一批批本土房企，中小型房企被拦在门外。

在供应紧缺、这种大背景下，“城市更新”逐渐取代传统的房地产开发，成为了东莞城市建设的一个新风口。

政府高度重视城市更新，今年更新目标超600万㎡

站在城市更新的风口上，东莞在2017年正式成立了“城市更新局”，城市更新进入常态化发展阶段，标志着东莞开始全面进入“城市更新”时代。体现了是东莞市政府对城市更新工作的高度重视，也表明了对优化城市更新工作体制、加快推进城市更新工作的决心。

时隔半年，东莞市城市更新协会正式成立，由广东中天实业投资集团有限公司董事长张俊凡当选首任会长，为企业参与城市更新搭建起政企沟通桥梁。

随后市政府便多次发布指导性文件，逐步完善城市更新体制，定下了未来3年实现城市更新3万亩的目标。为完成此项目标，指导文件要求更新单元面积不小于 150 亩（10万㎡），不超过 500 亩（约33万㎡），大型改造片区的，面积不宜超过 1500 亩（100万㎡）。

今年以来，东莞市政府工作报告也先后五次提及“城市更新”，市自然资源局上述负责人也表示，今年东莞将选取30个、总面积达1万亩（约667万㎡）的更新单元实施重点突破，力争完成固定资产投资400亿元。8月，市自然资源局发布我市城市更新审批改革后首宗获批的“1+N”方案，标志着改串联为并联、一次性打包审批的“升级版”城市更新审批政策正式落地，城市更新审批进入了全面提速阶段。

多个城市更新项目即将入市，旧改将成品牌房企的天下

城市更新进程加快，一批批城市更新项目也将于2019年下半年面世，据不完全统计海德琥珀臺、皇庭峰景壹号、利丰中央华府、光大松湖云台、中洲里程花园等多个项目等有望在下半年和东莞市民见面。

对于东莞城市更新的带来的影响，优房超·瑞城搜的分析师认为未来随着这些品牌开发商的进入，东莞楼市将面临新一轮洗牌，以往万科、碧桂园在东莞的寡头地位将受到影响，而小品牌开发商，在这场竞争中将持续处于下风，越来越难取得地块。因此，对于东莞旧改市场的发展，未来将是品牌房企的天下，由于他们整体实力较强，也会将土地市场推上新高度。

此外，品牌房企介入旧改，无论对于政府还是房企而言，都是一种双赢的做法。一方面，东莞要打造现代国际化都市，需要借助品牌房企的力量进行城市升级，另一方面，政府为房企背书，这将为房企带来便捷及品牌公信力。

来源：搜狐焦点东莞站