关于中国房价与城市的9种模式分析

财狼知道 2017-07-12 16:37:00
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有朋友让我分析下某个城市的房价问题,这个我还真不敢说,毕竟真的没有实践。 毕竟每个城市都有各自的特点,所以得具体情况具体分析,这里我就说一些我知道的,我了解到的好了。当然肯定是不全面的。大家也就当参考就行了。

有朋友让我分析下某个城市的房价问题,这个我还真不敢说,毕竟真的没有实践。

毕竟每个城市都有各自的特点,所以得具体情况具体分析,这里我就说一些我知道的,我了解到的好了。当然肯定是不全面的。大家也就当参考就行了。

一,卫星城模式

东莞是典型。这个模式在全国应该很少,六七百万常住人口,分布在32个镇区,每个镇都有经济产业。炒房比较困难,房价一上万,成交就开始下来了。因为可以去别的镇区买,造成了替代品效应。

这个模式也是国家一直想推的,但是除了珠三角城市圈,其他城市圈都会出现中心城垄断大部分资源的问题。

二,中心城模式

大部分城市都是这样,可以集中利用城市资源。但这也方便了炒房,因为毕竟面积就那么大,就像小盘股,几千万就可以封停板。

比如厦门,岛内几个区,还要扣掉山区,商业区,行政区,配套区,还能有多大地方盖房子?所以价格非常容易炒高。

香港也是,就那么小块地方给你建房,山区不让动,肯定容易炒。

三,省会城市

作为省长,还是要考虑自己省会的,并且由于接近省政府,以及各种高级别的配套,所以大企业也愿意到省会,学校也大多在省会。

然后每年大学毕业生能留在省会工作面子上自然好看,收入也多。

所以省会会形成洼地,引来周边城市的资金和人才,导致房价推高容易。

比如石家庄,我表哥在他女儿上高一的时候就去石家庄买了房,预备上大学时候去陪读。

比如湖南,湖大等一干高校都在长沙,你去个湘潭株洲上大学,同学肯定会以为你分数太低了。

四,经济好的城市

熙熙攘攘,利来利往。能赚钱的城市自然会引来淘金者,而大家能赚到钱,炒房者也就可以赚到钱了。像东北经济衰落,人口流失,房价也不好炒了。

五,城市新区

由于拆迁费用高,很多城市都会开辟新区来重振经济。那么这就要看地方政府的能力了。东莞松山湖十几年来明的暗的千亿的投入,基本完成了科技产业雏形。

但是有的城市,只是建了一片房子,比如威海十里银滩,我三姨九几年在那里买的三千一平,前几年很高兴的说那里现在能卖四千了!

六,盈利能力

当年温州炒房团的时候,佛山那边才三四千,且维持了很久很久,到前几年才五六千。可是佛山经济实力很强,私营小企业扎堆,大企业也很多。那时候做实业能赚钱,又何必去炒房?

就像现在,很多东莞老板去炒房,没办法,做企业十年赚的钱可能不够卖套房。所以有些地方看似经济不行,房价飙升,就是跟这个问题有关。

七,收入水平

无论地段学位,房子终究要拿钱买,所以买房人的收入水平就起到很大关系。比如当地人均收入三千,你卖个房十万,打死他们也接不了你的盘。

比如07年我一个同学批发蔬菜的,他说批发价没涨,但是零售价翻了几倍,反正大家买得起,那我就涨呗。同理,东莞是香蕉产地,麻涌买香蕉五块三斤,我老家邯郸买香蕉一块一斤。根本就是看人下菜碟!

八,城市位置

投机者并非完全投机,他们不会全都去炒垃圾股。有一定价值的城市是较好的。比如有同学问到西安。我是不了解西安的房价和走势。

但是这个城市的位置很有特点。这是丝绸之路上最后一个大城。如果以后中亚稳了,那西安就是相当于青岛对日韩的位置。当然,世事难料,这些年西安国家给了很多支持。仍然不行,未来也难说。

九,消费习惯

中国人过去基本都是存钱养老,存钱置业。但是一些建国早期的城市,和悠久历史的老城,这些城市居民在社会主义时代过着不需要花钱的生活,然后他们对于钱就没啥概念,想花就花。

比如我二姑,出门从来不带钱。因为她带多少出去不花完不回来。

我奶奶家人基本都如此,即穷大手。他们要么没钱买房,如果能买得起就会拼命买。

他们十分痛恨外地人炒高房价却又无可奈何。

所以,如果城市都这样的,除非大量人口涌入,否则根本找不到接盘的。

而像东莞这样的,几十个镇区突然城市化,农民有钱了依然不舍的消费,都是买房买车,就比较容易卖房。

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