本土房企抢滩“金九银十”!东莞泛城区楼市或有所回暖

泛城区区域楼盘。    

万江储备地。广州日报全媒体记者石忠情 摄    

9月初不少房企、购房者还在观望，往年表现低调的本土房企却在这时频频推出新货。9月15日，石碣的达鑫江滨新城108~129平方米四房样板房将正式开放，与此同时，莞城丰华珑远翠珑湾进行房价备案，中堂的光大锦堂阁也已开始在各大商场进行外展……在这个仍然冷淡的“金九”楼市，本土房企楼盘表现亮眼。

值得注意的是，从区域来看，今年“金九银十”不少开盘、加推新货楼盘属于泛城区区域，楼盘将目标客户群体瞄准了中心城区购房者，在定价理性的刺激下，预计“金九银十”期间泛城区楼市将率先有所回暖。

本土房企楼盘纷纷在“金九”推新货

“金九银十”来临，位于石碣的豪宅大盘达鑫江滨新城将推出全新的“天悦”组团18栋产品，户型为118~129平方米主城区江景四房，并于9月15日正式开放样板房。达鑫江滨新城是位于东江边的一个66万平方米豪宅楼盘，截至目前已经有8年时间，由东莞本土开发商开发，园林、商业、生活配套均较为成熟，目前推出的也是其最后一期产品。记者了解到，由于楼盘与中心城区东城一桥之隔，又拥有一线江景，一直以来中心城区购房者占比较多，随着石碣、高埗纳入主城区，石碣楼盘对中心城区的购房者吸引力加大。销售人员告诉记者，相对其他镇区楼盘，该楼盘占据着地理位置优势，不少购房者来自东城、莞城和南城。

位于莞城的丰华珑远翠珑湾也开始进行价格备案，记者在东莞市发改局官方网站看到，该楼盘7栋的3~4房产品的备案均价约为1.95万元/平方米，其中价格较高的一户是1单元203房备案价为3.2万元/平方米，记者了解到，该楼盘首批7-9栋约有600多套房源。另外，本土品牌房企光大地产也将推出一个全新楼盘，为位于中堂的光大锦堂阁，目前正在各大商场区域进行展示 ，将推出建筑面积79~109平方米的刚需住宅。

记者发现，即将推出新货的几大本土品牌房企开发楼盘均位于泛城区区域（包括中心城区及城区周边镇街），楼盘的主要目标群体均为中心城区购房者，且户型主要为适合刚需、首次改善需求的三房、四房产品。近年来，中心城区楼盘稀缺，新增供应量少，新品入市较少，新品入市将刺激着需求释放，“金九银十”期间进入市场的泛城区楼盘将会引起较大的市场关注度。

本土房企楼盘也主打“精装修”和“收纳空间”

值得注意的是，此轮本土房企推出产品在户型、装修方面都在向外来品牌房企楼盘靠拢。不少楼盘推出精装修房，且在收纳空间、智能家居方面的品质都有所提升，与外来品牌房企相比，甚至投入更高，因此也吸引了不少的关注。

以达鑫江滨新城为例，该楼盘推出的118~129平方米四房产品，除了拥有一线江景外，两梯三户设计，户型方正、坐北朝南、采光通透；而且拥有高赠送面积，各卧室均配全赠送飘窗等。该楼盘还首次推出精装修产品，记者在样板房看到，从电梯出来右转，可以直接到达118平方米户型的大门，赠送的立体大鞋柜摆放在玄关门口，足以收纳一家三口的鞋子；进入玄关可以看到，房间内赠送了专门订制的餐边柜、飘窗收纳柜、主卧衣柜等，包括洗手间的镜面收纳，收纳空间让房子实际使用率增加，房企在收纳上花了不少心思。此外，楼盘为适应80后、90后年轻购房者的生活习惯，赠送洗碗机、中央空调等，并且引入智能家居系统作为交付标准，手机联网一键即可操控电灯、窗帘等功能。

越来越多的本土开发商改变以往毛胚房交付的方式，加入精装修房行列。据了解，丰华珑远翠珑湾也同样以精装修房方式交付，推出两梯四户洋房产品。

业内人士介绍，随着一线品牌房企不断进入东莞市场，东莞本土房企也在不断的学习改进当中，楼盘品质、设计等也正在向一线品牌房企看齐。东莞房地产行业协会秘书长陈骏良认为，外来品牌开发商看好东莞楼市，不断进入东莞拿地，也给东莞楼市带来很多先进的理念，包括规划和档次上的提高等。据了解，目前有部分东莞本土品牌房企正在打造自己的产品线，从原本立足本地的东莞本土房企逐渐向外扩张。

本土房企有口碑优势，品牌房企启动“全民营销”

进入“金九银十”，虽然楼盘推新货量与往年同期相比少了不少，但是由于市场冷淡，竞争显得更为激烈。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，与一线城市不同，东莞楼盘的营销更讲究口碑营销方式，在业主与购房者之间，朋友与朋友之间，业内人士之间的口碑对于促进成交影响较大，“口碑营销”的作用在东莞本土购房者当中尤其明显。

记者发现，本土房企在东莞开发多年，早年本土房企对于园林景观建设、产品户型等方面都很舍得花钱，在地块的景观和位置上也拥有本土优势，因此在不少本地购房者当中积累了很好的口碑，在新货推出后“以老带新”等方式也促进了不少成交。

对于新进入东莞市场的外来品牌房企而言，除了打折优惠外，启动“全民营销”成为推动目前市场的一种有利方式。

记者了解到，位于石碣的阳光城愉景湾将加推16栋95~122平方米洋房，并于日前启动“全民营销”方式，根据“全民营销”方法，推荐购房者成功认购一套洋房，推荐方可以获得1万元购物卡。

东莞中原战略研究中心介绍，进入“金九”后，除恒大继续打出全国各项目8.9折优惠外，其他项目也纷纷借“教师节”促销推出限量优惠特价房。房企纷纷争先在“金九”促销跑货，在一定程度上有利于带动楼市回暖。

市场观察：

“金九银十”泛城区楼市或率先回暖

除了本土房企高调亮相外，外来品牌房企也有不少楼盘加推新品，记者发现，这些楼盘多数位于泛城区区域，除了石碣、高埗外，还有寮步、麻涌等镇街均有新货推出，而且主要目标客户群体除了本地购房者外，更重要的是中心城区的购房者。

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，上周共计2个全新项目入市。其中，麻涌的碧桂园信鸿铜雀台推出150套洋房，东城的万科皇马郦宫推出112套洋房、60套别墅，整体去化率达76.4%。对此，东莞中原战略研究中心分析认为，该项目位于麻涌，属于东莞楼市的价格洼地，且项目定价符合市场预期水平，客户接受度高；另外麻涌作为水乡新城的核心居住区之一，近期规划利好不断，未来发展潜力大。有业内人士则透露，该楼盘前期放风价是精装修房为2万~2.2万元/平方米左右 ，而目前的认购价格约为1.65万元/平方米，与以前的预期相比低了不少，因此成交效果相当不错。

合富研究院统计数据也显示，进入“金九”后全市共有6个楼盘已经推出新货，每个项目新推货量均在30~150套之间，其中麻涌碧桂园信鸿铜雀台首次开盘，价格合理；东城万科皇马郦宫在万科收购后首次推出洋房，售价约2.9万元/平方米，比收购前明显上涨，但去化约6成；东城泰禾新天地首推商铺，去化7成。此外，寮步万科时富金色家园，推货节奏紧凑，每次少批量加推，去化理想。滨海板块中先进维港、虎门印象等楼盘价格平稳，人气也很不错。合富研究部表示，伴随重大节点的到来，房企资金回笼的心理已然非常强烈。

本地客+周边镇区购房者是购房主力

在购房群体方面，越来越多的楼盘销售对象是本地购房者及周边镇区购房者，特别是泛城区不少楼盘甚至有一半左右的购房者来自中心城区。

从今年购房者情况来看，购房者主要来自楼盘所在镇区和周边镇街，以本地客为主，深圳客主要集中在临深片区。优房超·瑞城搜表示，进入“金九”后，房企进入精准营销，小批量加推阶段，去货皆在7成以上，本地客为贡献主力。优房超·瑞城搜介绍，从今年1~8 月份各片区的成交客户结构上看，深圳客较多集中于东南临深片区，而其他片区仍旧延续“本地客+东莞其他镇区客”的态势；在整体调控从严的大环境影响下，东莞楼市在短期内仍将维系以“本地客+东莞其他镇区客”为主要客户来源的态势。

以泛城区楼盘为例，优房超·瑞城搜监测数据显示，近期加推的万科时富金色家园位于寮步，但是其购房客户当中有55%来自中心城区的东城、南城，25%来自本地寮步，20%来自其他地方；麻涌碧桂园信鸿铜雀台购房客户80%来自麻涌，而20%来自中心城区。

石碣阳光城愉景湾8月初开盘，购房客户当中60%来自石碣，30%来自东城，10%来自周边镇区；高埗新世纪颐龙湾8月初加推，来自东城、莞城的中心城区客户占比也同样达到45%，高埗本地客户占比为25%，其他占比30%。

8月地价回落

10月又将迎来多宗商住地入市

8月土地交易市场在“冰与火”之中落幕，“火”是指成交面积是2015年以来单月较高，“冰”则是指地价回落，溢价率较低，甚至出现底价成交。记者统计发现，9月份东莞将有2宗商住地进入招拍挂市场，而10月份又将有多宗商住、商业用地入市，吸引着众多外来品牌房企关注。截至目前，东莞已经有26家百强房企进驻，东莞楼市进入品牌时代。

竞拍条件严格

东莞中原战略研究中心统计数据显示，8月政府土地供应放闸，挂牌出让9宗商住地均成功出让，成交占地面积高达55万平方米，创下2015年至今单月成交新高；另外受到“限价+竞自持+配建”影响，除了个别热点地块竞拍热烈外，大部分地块处于理性竞拍，整体楼面地价为9735元/平方米，整体溢价率约21%，楼面地价较之前有所回落。

此外，9月全市将有9宗地块出让，包括2宗商住地分别位于麻涌和石碣镇、5宗工业地和2宗其他用地。其中石碣地块紧邻东城，目前受到市场广泛关注，多家房企有意争夺，该地块将于下周正式进入最终交易阶段。

截至昨天下午，记者由东莞市公共资源交易网统计看到，10月份将进入招拍挂市场的商住商服用地除了南城西平地块外，还有塘厦镇四村社区商住地、高埗镇莞潢南路与高龙路平交处商住地、虎门镇怀德社区商住地、厚街镇珊美社区商服地块、东坑镇东坑村商住地等共6宗商住商业用地。竞拍条件仍然严格，其中塘厦地块要求配建10%的住宅建筑面积，同时采取“限价+竞自持”方式，较高限价楼面地价为17725元/平方米；高埗商住地使用“限价+竞自持年限”的竞拍方式，限价楼面地价为11614.97元/平方米，竞自持面积10%的自持年限；虎门地块采取“限价+竞自持租赁面积”的竞拍方式；厚街商务金融用地地块则要求自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积60% ；东坑镇商住地采取“限价+竞自持面积+竞自持年限”的方式竞拍。

26家品牌房企入莞

从今年已经成交的商住地情况来看，18宗商住地均为外来房企夺得，业内人士认为，东莞楼市已经进入品牌时代。

东莞中原战略研究中心介绍，从2014年起，外来房企加大步伐涌入东莞市场，土地竞拍占有率逐年上升；2016年升温尤甚，百强房企纷纷进驻东莞，本地中小房企在莞公开拿地愈加艰难，外来房企拿地比例持续快速走高，截至今年8月年内成交的18宗商品住宅用地均被外来房企夺得。在土地市场上，东莞本土中小房企面临“出局”，强者越强，后市将成大品牌房企的天下。与此同时，东莞房地产从“自住房时代”走进了“商品房时代”，从本土开发商时代走向了“百家争鸣”。

据介绍，自2003年深系地产集体入莞，此后15年间，来自全国各地的品牌房企身影陆续“登陆”东莞。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2016年起大批百强房企纷纷进驻东莞，截至今年8月，东莞历史累计有26家百强房企进入东莞；而在“2017中国房地产业综合实力100强”榜单中目前有21家房企进驻东莞。据悉，仍有不少品牌房企在寻求机会进入东莞市场。

来源：广州日报