一季度东莞楼市:住宅供求放缓 房价平稳理性

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宏观方面

“两会”今年发展预期目标——经济增长保持在合理区间GDP预期增长6.5%左右

制造业呈现稳中有升的发展态势：2018年3月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.5%，比上月上升1.2个百分点。升至一季度高点，制造业扩张提速，呈现稳中有升态势。但贸易战仍是下阶段经济较大不确定性，存在将我国经济由轻微类滞胀推向类滞胀的风险。

十三届全国人大一次会议3月5日上午人民大会堂开幕，国务院总理李克强在大会上作政府工作报告。今年发展的主要预期目标：

—国民生产总值增长6.5%左右

—居民消费价格涨幅3%左右

—城镇新增就业1100万人以上城镇调查失业率5.5%以内城镇登记失业率4.5%以内

—居民收入增长和经济增长基本同步

—进出口稳中向好，国际收支基本平衡

—单位国内生产总值能耗下降3%以上，主要污染物排放量继续下降

—供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控

—今年赤字拟2.6%安排，财政赤字2.38万亿元

—今年全国财政支出21万亿元，支出规模进一步加大

—中央对地方一般性转移支付10.9%，增强地方特别是中西部地区财力

一二线城市纷纷抢人，人才争夺战进入“白热化“阶段

近日，杭州、郑州、武汉、成都、合肥、南京等20多个城市都出台了人才新政，给高学历人士开出丰厚的条件，意图让更多人才落户本地。继这些城市开始人才“争夺战”后，北京、上海两大一线城市的加入让这场争夺战再次升级。“人才”已经成为各大城市未来发展的一大关键词。

人才争夺战背后深层次的原因是“新一线城市”和二线城市的崛起。今年来杭州，成都，武汉，南京等城市的经济增速高于全国平均水平，综合实力也在不断攀升。其竞争力也具备与一线城市争夺人才的可能。

02

土地方面

排名前列季度土地成交以工业用地为主 商住用地严重不足

一季度成交中工业用地占比较大：排名前列季度全市挂牌成交的土地类型包括工业用地、科教用地，科研用地、商住用地。排名前列季度成交地块主要是以工业用地为主，成交14宗地块，占地面积约42.2万㎡，全市占比63%；其次为科研用地，成交4宗地块，占地面积约16.9万㎡，全市占比25%。

商住用地“断供”，供应不足制约成交：2018年排名前列季度全市成交21宗地块，而商住用地仅成交1宗，面积约2.0万㎡，2、3月份商住用地连续“断供”，供应严重不足制约成交。

排名前列季度商住用地仅成交1宗 推地放缓供需矛盾尖锐

商住推地一再放缓，供需持续低位水平：2018年排名前列季度全市仅供应且仅成交1宗商住用地，约2.0万平方米，同比下跌73%；成交金额约9.1亿元，同比下降69%；受政策以及高压的去化影响，商住用地溢价明显下降，楼面地价同比下降43%，土拍市场逐渐回归理性。

商住用地“断供”两个月，供需矛盾日益尖锐：政府放缓推地节奏，商住用地供应严重不足制约成交。排名前列季度中，虎门商住用地“二嫁”成功。

排名前列季度商住用地成交明细

地块位于虎门太宝路和人民北路交汇处，周边配套成熟，轨道交通优势突出，距轻轨R2线延长线虎门北站直线距离仅0.76公里，该宗地块为去年虎门“熔断”地块，作为2018年首宗商住用地再次入市，采用“竞自持”拍地模式后经过16家房企82轮激烈竞拍，万科最终以总价9.1亿元夺得2018年首宗商住用地，该宗商住用地楼面地价15200元/㎡，溢价率52%，自持面积30%转入自持年限，该宗地块为东莞首宗自持年限达70年的地块。

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住宅分析

排名前列季度住宅：供求放缓，房价平稳理性

供求放缓，创近4年较低，房价涨幅大幅收窄：2018年排名前列季度东莞一手住宅新增供应面积仅86.2万平方米，同比减少17%，创过去4年以来较低，在历史上属于低位（过去12年以来平均108万平方米）；排名前列季度一手住宅网签面积约100.8万平方米，同比略减2%，亦创过去4年较低位；排名前列季度东莞一手住宅网签均价约16875元/平方米，同比略涨7%，涨幅较2017年的37%大幅减少30个百分点，呈现理性平稳。

3月住宅：供应偏紧，成交同比减少两成，房价微涨

供应偏紧，需求减两成，房价微涨：2018年3月东莞一手住宅供应约33万平方米，同比减少三成；签约45.3万平方米，同比减少两成，略显供不应求，以消化存货为主。3月一手住宅签约均价约16970元/平方米，同比略涨6%，环比略涨1%，呈现平稳态势。

库存：库存量略有回落，去库存压力轻微上升

截至3月底东莞一手住宅库存面积约385万平方米，环比2月减少约2.5%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：16.6个月、14.4个月和10.3个月，比2月略有上升。总体而言，3月库存量及去化压力变化不明显

区域：市区及泛市区成交情况表现突出

3月成交前10区域中，市区及泛市区成交情况表现突出，如石碣镇和东城区分别位列前二，另外万江区亦上榜。

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潜在供应

一季度：住宅开工同比下降6成，历史较低

受可开发土地不足影响，开工同比减6成。2018年一季度东莞市一手住宅开工量63.3万平米，同比去年同期大幅减少约6成，历史同期较低；

开工水平持续下行走势：对比季度开工历史走势，住宅开工持下行趋势，从去年四季度开始到目前，住宅开工量持续走低，从去年全年月均开工59万，到今年月均仅仅只有21万，下行走势越发明显；

一季度：住宅潜在有所回落，仍维持700万平米以上

一手住宅潜在供应有所回落。2018年排名前列季度住宅潜在供应量739万平米，与去年年底对比（778万平米）小幅回落5%，但对比去年同期（2017年排名前列季度：846万平米），则大幅减少107万平米，下降幅度13%；住宅潜在供应水平表现出持续下降的趋势；

潜在供应量虽有所下降，但体量依旧庞大，其中洋房占比依旧较大，有635万平米，占住宅86%份额，别墅有98万平米，公寓则最少，仅仅只有6万平米；各区域间，塘厦镇依旧是潜在供应量较大的区域，约85万平米，其项目滞销是潜在供应量居高不下的重要原因，另外虎门和东城区位居第二、第三，潜在供应量分别为60、43万平米；

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区域地图

数据来源：合富研究院（东莞）