“金九银十”临近!本月东莞十多个楼盘推新货!

焦点东莞 2018-08-10 06:54:18
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8月东莞多宗商住地入市,迎来土地拍卖热潮,开发商借势推货;加上临近“金九银十”,楼盘推货量增加,8月份东莞将有10多楼盘推出新货抢跑市场!不过,受到7月市场淡季销售率偏低、观望氛围浓郁、8月新盘定价仍偏高等因素影响,成交量或仍然难有大幅提升。

凤岗楼盘    

文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  图/广州日报全媒体记者石忠情

  8月东莞多宗商住地入市,迎来土地拍卖热潮,开发商借势推货;加上临近“金九银十”,楼盘推货量增加,8月份东莞将有10多楼盘推出新货抢跑市场!不过,受到7月市场淡季销售率偏低、观望氛围浓郁、8月新盘定价仍偏高等因素影响,成交量或仍然难有大幅提升。

  业内人士表示,随着下半年楼盘推货量增加,在楼市调控政策从严、市场冷淡等多重因素影响下,部分楼盘促销力度或将加大,尾货下调备案价将成常态。

  7月开盘销售率普遍偏低

  7月、8月份是东莞楼市的传统淡季,特别是7月楼市成交十分冷清,认购率偏低。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,7月东莞全市整体开盘量环比6月大幅缩水,主要由于7月作为楼市淡季,同时调控政策不断深化,开发商推货意愿不强,推货节奏大幅放缓;从产品类型看7月开盘主要以住宅项目为主,均以小批量推货;从销售率看,住宅项目去化率普遍偏低。东莞中原战略研究中心认为,一是大部分项目以自然销售为主,且推货量较少,可选货量较少,一定程度抑制了客户购房热情;二是开发商对市场预期较高,定价居高不下;三是限购等政策持续制约需求释放。

  根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,7月作为传统淡季,购房者观望情绪不断加重,同时夏日的炎热也导致了购房者的看房热情下降,楼市来访人气下滑明显。不过,随着“金九银十”的临近,开发商有望加大出货及营销力度,后市人气有望持续攀升。

  7月楼市成交以低价盘为主,洋房套均总价下滑。据东莞中原战略研究中心数据显示, 7月东莞洋房套均总价小幅下降至 175万元,其中刚需(70~110平方米)洋房套均总价为156万元,环比6月下降7万元。不过,若按首付三成计算则首期款约50万元,刚需购房门槛仍高。 从东莞各镇街洋房套均总价看,7月松山湖以417万元/套的总价位列全市首位,洋房套均总价过200万元的镇街达11个,150万~200万元的镇街有11个。

  另外,7月楼市成交也以消化库存为主。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月底东莞全市住宅库存 568.10 万平方米(含商务性质住宅),其中洋房、别墅和公寓存量分别为388.99万平方米、106.09万平方米、 73.02万平方米,消化周期分别为9个月、26个月、9个月。受到7月淡季及政策调控的不断加深影响,7月各大房企推货量大幅减少,市场主要以“消化库存” 为主,住宅整体去化周期有所缩减,但后市去化压力仍较大。

  八月开发商纷纷提前抢跑“金九”

  进入8月,人们更关心的是土地交易市场。由于万江商住地因地铁1号线规划调整而暂时中止拍卖,8月仍然有九宗商住地入市,这也让不少楼盘借势土地拍卖热潮推货,以刺激成交。另外,随着“金九银十”传统楼市旺季的临近,开发商推货量有望加大,部分楼盘将抢跑“金九银十”推新货入市。

  据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示,2018年8月开发商推货热情大幅上升,全市预计有十多个项目推新货入市,以旧盘加推为主,同时纯新盘入市明显增多,多达4个。从区域角度看,虎门热度最高,其推货量占比超过全市总推货量的一半。记者发现,8月份有新货上市的虎门楼盘有虎门·君悦东方虎门印象碧桂园壹中心、琥珀公馆等,主力户型为99-133平方米及部分小户型公寓,其中碧桂园壹中心和琥珀公馆为纯新楼盘开盘。从新盘户型来看,8月新增供应再次放量,有利于激活需求释放,此外,供应产品仍然以刚需、首次改善户型主导,144平方米以上的户型供应较少。

  东莞中原战略研究中心介绍,进入8月,又是临近“金九银十”,开发商推货热情明显高涨,纷纷提前抢跑“金九”,供应量环比大增,加上需求较为旺盛的区域供应量较大,对推动楼市成交量上升无疑是一个重大利好。

  优房超·瑞城搜则统计了今年下半年的推货情况,今年下半年预计约有61个项目有新品加推,其中松山湖片区是主力,而商务公寓或将成为加推重点。

  尾货促销 多楼盘下调备案价两三千元/平方米

  随着楼市调控政策的深入,楼盘下调备案价现象增加。特别是部分尾货单位下调备案价达两三千元/平方米。记者在东莞市发改局官方网站看到,在东莞限价政策升级加码后,备案价下调已成为常态,近期又有多个楼盘调低备案价。以位于黄江镇的金湖郦城为例,该楼盘10栋1602号房建筑面积122.19平方米,在4月份首次备案时单价为2万元/平方米,到8月2日公布的备案价当中,该单位单价调整为18199.08元/平方米,调整后价格下滑约1800元/平方米;10栋2001号房建筑面积123.39平方米,为三房两厅单位,调整后单价为18225.07元/平方米,比首次备案价下滑1774元/平方米。记者发现,该楼盘多套房源首次备案价为2万元/平方米,调整后回落至1.82万元/平方米左右,下调幅度约在1800元/平方米左右。大岭山的山湖城花园也进入尾货销售阶段,个别房源由原来的2万元出头单价下调至1.7万元/平方米。记者在采访中了解到,目前东莞不少楼盘进入尾货销售阶段,会推出少量产品进行促销,优惠幅度加大。

  另外,位于石排的时代东珺花园有大量房源进行房价备案调整,其中15栋的整体备案均价就由21151.81元/平方米调整为19879.6元/平方米。记者在踩盘时了解到,目前石排区域同类型楼盘定价差别大,如时代东珺花园一套三房产品折后单价约1.9万元/平方米,同样位于石排、由东莞本土开发商开发的世纪城·国际公馆的一套三房产品,折后单价约1.5万元/平方米。虽然开发商品牌不同带来的产品设计和质量不同,但是在目前市场环境下,价格对于楼盘成交的影响仍然较大,这也使得定价过高楼盘销售速度缓慢,部分楼盘不得不下调备案价以吸引购房者。

  短期房价走势仍然平稳

  不过,从目前了解到的定价情况来看,8月楼盘定价仍然偏高。

  东莞中原战略研究中心介绍,7月底央行再次释放出适度宽松货币信号,部分资金将流入楼市,加上由于深圳调控升级,东莞也会承接部分投资资金,有利于促进市场成交。从整体上看,短期房价走势仍然平稳。

  优房超·瑞城搜则表示,下半年限价、限外、限签政策将严格执行,网签价格走势将维稳;东莞限价各种加码,对开发商的利润、营销及资金回笼带来压力,房企让利促销力度有望加大;新限价政策规定商品住房首次备案需“一次性过”,不得再次上调备案价,因此开发商首次定价至关重要。考虑到项目综合开发成本,开发商首次定价或将偏高,一方面有利于项目后期楼栋实现更高溢价,另一方面配合后期销售可采取适当的折扣优惠,打动购房者入市;同时,高地价项目在开发成本刺激下,新盘定价偏高才能实现盈利,但政府严控房价,所以高价项目搭配低价项目共同网签成为网签操作的主要方式;而其他外来品牌房企纯新项目陆续入市,部分价格洼地有望在品牌效应带动下,价格向周边高价区域看齐。

  预测: 今年住宅供应或创近7年新低

  优房超·瑞城搜认为,限签、限价和禁止价外收费等政策下,外加严控社保造假,首付款提高等原因,楼市成交不太乐观,倒逼房企减慢推货的节奏。2018年下半年预计住宅供应总量约为373万平方米,与2012年水平相当,或创近7年下半年推货量新低,房企推货信心不足,对成交拉动效应减弱。

  此外,购房者观望心态浓厚,下半年住宅市场走货愈加艰难,购房门槛提高,买房人群的再一次被筛选,整体基数减少,楼市交投氛围将持续冷清;优房超·瑞城搜介绍,从区域来看,松山湖片区将是成交贡献的主力区,松山湖片区主要以茶山项目开盘及加推为主;而住宅市场举步维艰,但对于商务公寓与商铺以及写字楼可以趁机寻求突破,下半年城区和经济发达镇区将是非住宅产品的主战场,房企可重点突破。

来源:广州日报

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