东莞将有高价地项目入市 部分下调备案价

搜狐焦点东莞站 2018-05-25 07:54:54
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调查:有高价地项目53套房下调备案价,较高降近3000元/平方米

今年内将有12宗高价地项目入市,这让东莞房价蠢蠢欲动,年初甚至有多个楼盘上调备案价格。5月8日,东莞限价升级政策出台,迅速稳定房价,也给12宗高价地项目定价带来更大压力。  

从5月9日限价新政正式执行至今,已经有23个项目有部分房源进行首次备案或是价格调整。记者发现,这些房源的首次备案价大多与其上一批同类产品备案价持平,价格调整则全部为下调价格,包括高价地项目。  

业内人士表示,限价新政的执行稳定了东莞房价、地价,未来新盘备案价或“高开低走”,只能跌不能涨,后续推货促销力度加大,房价稳定,购房者再也不用担心楼盘同类产品涨价。  

市场:今年将有12宗高价地项目入市  

限价新政出台至今,有23个项目出现价格备案或价格调整,包括已经上市的两宗高价地项目“中海云麓花园”和“阳光城·金地风华公馆”。业内人士认为,5月8日出台的东莞限价新政,于今年内将有12宗高价地项目入市和即将入市拍卖的11宗商住地不无关系。   

2016年起,东莞拍出多宗高价地,这些高价地项目在延迟开工、延迟入市后,终于不得不在今年进入市场。据东莞中原战略研究中心统计,今年或将入市的高价地项目在临深片区有凤岗的中海云麓花园、樟木头镇北大资源公馆1898、黄江镇的融创晨熙花园和北大资源的颐和翡翠花园;松山湖片区有茶山鲁能公馆、大朗万科天悦广场;城区片区有万江阳光城·金地风华公馆、石碣碧桂园明珠公馆;水乡片区有麻涌的碧桂园北岸花园、招商雍华府,中堂光大地产的锦堂阁,道滘碧桂园等等。记者发现,这12个高价地项目的楼面地价在所在区域均为高价。  

5月8日,东莞限价新政出炉,对楼盘备案价格进行更严厉的限制。值得注意的是,限价新政提出,2017年8月11日至今年5月9日前拿地的新建商品住房项目,首批首次的申报均价仍可按不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%(含)执行。这将给去年一些在“限价+竞自持+竞配建”等模式拍下的高成本高价地一定的定价空间。  

截至昨日,限价升级后共有23个项目出现首次价格备案或价格调整,大部分项目楼栋首次备案价格与前一批同类型的备案价相同,而价格调整则全部为下调,不少房源下降幅度达10%以上,有个别房源甚至下降35%。  

影响:过半镇街楼盘备案价预期下滑  

限价政策升级,将对东莞楼市带来什么影响?合富研究院认为,限价新政出台给开发商获得的利润及营销带来压力。根据2018年2~4月(即前3月)和2017年11月~2018年4月(即前6月)两个时间段的各区域均价对比来看,房价备案新政影响较大的区域主要为松山湖、黄江、横沥、凤岗、洪梅、望牛墩、道滘、东坑和塘厦等18个区域,以水乡片区最为明显,影响范围超过半个东莞。相对而言,长安、麻涌、石排、中堂、常平、南城、企石和东城等镇街受到政策影响较小,以莞北片区居多。  

东莞中原战略研究中心则表示,限价升级后房企将谨慎定价,开发商首次备案将更加谨慎,从根本上有利于进一步稳控房价;同时,由于外来开发商持续进驻并深耕东莞市场,但结合目前土拍市场延续“限价+竞自持+竞配建”模式,拿地成本高,加上新政出台致使未来项目溢价空间受限,开发商拿地势必更加理性。另外,从市场来看,开发商首次备案价或将偏高,但让利促销力度有望加大。  记者调查  

现象一:别墅签约缓慢  

记者在调查采访中了解到,目前12个高价地项目中已经进行价格备案的有中海云麓花园和阳光城·金地风华公馆。为了能够支撑高楼面地价,获得更多的利润,不少高价地项目选择首先推出别墅产品。  

位于凤岗的中海云麓公馆目前主推的正是高拓展的中式别墅产品,建筑面积约在220~270平方米之间,备案均价约为4.85万元/平方米,在全市别墅产品中属于较高的价格。  

记者从东莞市发改局官方网站看到,限价政策升级后,中海云麓花园进行首次备案的18、20、21、23、25号住宅楼备案均价仍为4.85万元/平方米,与限价前同类产品备案价持平。但由于受到限购、限价、限签、限贷等影响,加上总价达千万元以上,该楼盘的网签非常缓慢。  

东莞中原战略研究中心介绍,受调控政策影响,大部分别墅项目出货难度较大,4月份大部分别墅成交套数仅寥寥几套,一些别墅为出货甚至在3月下调了备案价。  

现象二:多个楼盘调低备案价  

同为已经上市的高价地项目,阳光城·金地风华洋房备案均价则出现下调,由限价前的均价2.6万元/平方米,下降至目前的2.5万元/平方米。  

记者从东莞市发改局官方网站看到,限价后金地风华公馆2号楼共有53套住宅进行价格调整,从整栋楼的情况来看,4月16日该楼栋首次价格备案,均价为26470.49元/平方米,5月14日调整后均价为25749.57元/平方米,均价下降721元/平方米。其中个别房源单价下降近3000元。以2305号房为例,81.65平方米三房两厅户型,单价由原来的28741.18元/平方米,调整为25760元/平方米,单价下滑近3000元/平方米,下降幅度达10.37%。从“五一”期间该楼盘加推时同期推货楼盘去化率情况来看,该楼盘的去化率并不理想,低于其他楼盘。  此外,黄江的中信红树山、金地湖山大境,清溪的碧桂园翡翠湾,凤岗的嘉辉豪庭,塘厦的先进蔚蓝岸等楼盘均出现了房源备案价下调情况。在其他楼盘的房源当中,价格下调幅度较高的是12%。记者发现,除了阳光城·金地风华为处于中心城区的高价地项目外,其他项目均位于临深片区。  

现象三:旧盘推货备案价格稳定  

限价后楼盘价格备案开始变得谨慎,仅少数项目价格备案较前一批同类户型有所上涨,大部分楼盘的备案价与上一批同类产品备案价相同甚至有所下滑。  

不同楼栋同类产品出现价格上涨的有两个楼盘。桥头镇的帝庭山花园70号住宅楼首次价格备案,整体备案均价为 12809.55元/平方米,较其于去年底备案的71栋住宅楼相似户型备案均价上涨了约600元/平方米;洪梅的紫岸花城三区1~4、7~19号楼也进行首次房价备案,也是略有上涨。其他楼盘加推新货价格备案时定价与上一批产品基本相同。包括虎门镇君悦花园、清溪的新世纪中和花园、桥头镇的山水江南、常平镇东兴花园等楼盘。  

而石排的凯旋湾花园新推的100~141平方米的三房、四房产品备案均价约为1.7万元/平方米,较其4月初30栋同类型产品的备案均价有明显的下降。由于限价新政,业内人士认为未来新盘备案或将出现“高开低走”现象。

来源:广州日报

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