深圳房企疫情冲击影响样本:租金减少全年五分之一

深圳控股有限公司是深圳市国资委旗下较大的房地产上市公司，2月18日晚间，该公司发布公告《新型冠状病毒疫情对业务运营的影响》，这也是目前全国排名前列个自愿披露新冠疫情对公司业务影响的房企。

武汉市场份额少 判断疫情影响轻微

深圳控股于1997年港股上市，业务重点布局大湾区尤其是深圳市场，于湖北少有土储或项目，根据该公司2019年中报披露，大湾区土地储备计容建筑面积占比达61%，其中深圳占比达39%。

在此次披露中，公司介绍：截至2019年底，深圳控股在湖北省武汉市的土地储备占集团土地储备约5.7%，同时当年该公司也未在湖北省增购土地；公司亦统计2019年销售额发现，2019年来自湖北省武汉市的销售额占公司合同销售额仅0.3%，而根据公司内部预计，2020年公司来自武汉的可售货量仅占0.4%，因此公司判断疫情对集团整体销售影响相当轻微。

不过，该公司即使并未重押武汉，其重仓地深圳亦是全国除湖北各市外确诊病例最多的城市之一。深圳楼市受疫情冲击影响较大：春节之后，深圳绝大部分售楼处、中介门店、项目工地停摆至今，而深圳的楼市交易数据也遭遇冰冻。深圳中原董事总经理郑叔伦分析认为，从2月10号复工后几天的成交数据反映，新房成交数据都维持在90套不变，以此推算，二月份全市成交量对比正常月份将会大幅下降九成。

称一、二月份销售影响显著

项目工程进度亦受影响

在2019年上半年该公司拿出的各项目合同销售数据中，深圳有深业东岭、深业中城、深业上城等7个项目，共计销售额48.86亿元，占所有项目销售金额76%。公司在本次的疫情影响报告中也表示，疫情防控期间，深圳控股旗下售楼中心关闭，因此1、2月份合同销售会受到较为显著的影响。

如果按照该公司披露的全年合同销售额约167.98亿元人民币计算，去年1、2月销售额合计8.85亿元，占比约5%；事实上，该公司自11月将深业中城项目转租为售并在市场热销以来，得以计提销售收入大涨，这也意味着，今年公司1、2月份销售受到冲击对全年业绩的影响，也将比按照以往数据预估的要大。

深圳控股方面表示，部分项目已启动线上全方位售楼平台，以便客户线上查询、认购及签约，公司指出，以此在保障公共安全的同时，项目销售仍可妥善进行。

此外在项目工程方面，深圳控股也表示，旗下项目工地将不早于3月1日复工，工程进度将受到影响，公司正在制定应对方案；不过该公司也判断，“延迟复工并未对2020年计划竣工的重点项目中的重要工程节点产生明显影响”。

租金收入减少全年五分之一，现金流充裕

除了物业销售之外，疫情也对该公司的租金收入产生影响。据其披露，深圳控股协同母公司深业集团，对非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户宽免2个月租金，初步预计深圳控股旗下物业减免租金约人民币2.2亿元。

该公司此前曾于官方微信披露减免租金详情，租金减免物业分布于全国18个城市，在为各物业减免2个月租金之前，也于2月初免除深业上城、深业东岭、塘朗城及南京深业漫埠所有商铺春节期间半个月租金。以该公司2018年全年、2019年上半年分别实现租金收入9.83亿元、5.04亿元的规模来看，此次租金减免规模约占公司全年租金收入约5分之1。

最后在报告结尾，深圳控股也回应市场关切披露了自身现金流现况：“截至2019年底，深圳控股管理账统计现金余额约为122亿港元（未经审计），根据集团内部预计，假设排名前列季度未产生任何预售的情况下，现金余额将维持在约110亿港元的水平”；在短期债务方面，该公司上半年约32亿港元到期，下半年约35亿港元到期，推算可得总体现金流短债比维持在70%左右。深圳控股表示，目前公司融资渠道畅通，无流动性压力。

该公司2019半年报显示，期内公司借款平均综合利率约为4.2%，克而瑞2020年1月资本月报显示，房企1月单月融资成本已达8.34%。因而，该公司融资成本亦处于行业低位。

关联：机构判断疫情冲击影响 乐观情况下全行业销售折损12%

总体来看，因为较少涉足湖北市场且现金流管理合理、国企身份给予的融资便利，深圳控股受疫情冲击较小，但全国大部分房企预计将因疫情进入煎熬期。排名前列太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿近日分析认为，基于此次疫情始于湖北，从全国龙头房企在湖北的业务比例来看，这一类在湖北业务比重较大的房企在这次疫情中将受到较大影响；另一类受冲击较大的则是部分现金短债比低，同时负债率高的高杠杆型房企在这次疫情中将受到较大冲击。

“根据全国龙头房企的净负债率及现金短债比统计，房企平均的净负债率和现金短债比为90%和1.81，若以此为标准，不仅仅是部分融资能力相对较弱的中小型房企，甚至规模较大的部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险”，吴睿认为，当下部分房企将线下房源搬到线上，且加大优惠、折扣力度，也是出于这个逻辑——是为在行业中抢收，直至脱离困境。

根据排名前列太平戴维斯发布的《新冠疫情冲击对房地产行业的影响》报告，即使考虑进下半年可能出现的销售反弹，乐观情况下，认为全年销售预计下滑比例约为12%，悲观情况下，若疫情结束于5月底，预计全年销售下滑将达到29%，在中性预测的情况中，若疫情基本结束于3月底， 对比2019年全年销售额将约有2.89万亿的差额。

图来来源：排名前列太平戴维斯《新冠疫情冲击对房地产行业的影响》

从房企维度看，该机构也分析指出，在销售下滑+到期债务的双重压力下，将有部分的中小型房企面临因资金回流不如预期而造成融资渠道变窄、成本变高、资金端压力将逐步加大的困境。

据了解，2020年是房地产行业偿债高峰年，按照华泰证券的统计，2019年房地产境内债到期量为4240亿元，同比大幅提升100%；2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元；且自2020年下半年始，房企开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

来源：南方都市报