合理定价 以价换量或将成下半年东莞楼市趋势

转眼今年已过半，东莞楼市进入2017年下半场。据初步统计，7月作为下半年楼市首秀，预计将有7个楼盘集中入市。而下半年面市的全新项目则超过40个，主要集中分布在城区、松湖片区等区域。业内人士表示，下半年市场供应量加大，项目竞争程度加大，且住宅市场需求仍然以本地客户为主，因此合理定价、以价换量或将成为新趋势。

住宅潜在供应面积超500万㎡

东莞中原研究部数据显示：根据目前市场潜在开发项目进度评估，预计2017年下半年东莞商品住宅潜在供应面积约550万平方米，其中洋房面积约450万平方米，占全市比重82%，别墅面积约44万平方米，占比8%。区域方面，下半年，松山湖版块合计潜在供应145万平方米，占总量的26%，排名排名前列。

“全新面市项目超过40个，住宅潜在供应量或将超过500多万平方米。”优房超·瑞城搜相关负责人表示，上半年市场观望情绪浓厚，多个项目延迟推货，预计下半年供应量将有所加大。

另外，东莞中原研究部工作人员告诉记者，下半年面市的全新项目主要集中分布在樟木头、东城、茶山、东坑、东城、塘厦等区域。房企方面，碧桂园、万科、保利、先进、时代等品牌开发商下半年出货力度大。

松湖板块多个全新项目上市

记者了解到，在版块分布方面，下半年松湖板块多个全新项目上市，潜在供应货量大，区域竞争压力随之加大。临深下半年潜在供应量也较大，深圳客退潮后，片区出货压力亦显著增大。

优房超·瑞城搜数据显示：下半年，松山湖片区预计有11个纯新项目入市，总预计推货量达76万平方米。项目包括保利锦城（茶山）、时代水岸（茶山）、鲁能公馆（茶山）、富盈松湖公馆（茶山）、卓为松湖大蓢坊（大朗）、天麟天瑞花园（大朗）、金地·前海山（大岭山）、中惠松湖城三期（寮步）、碧桂园松湖珑悦（寮步）、碧桂园映月台（石排）以及时代天境（石排）。其中，保利锦城预计推货量约为11万平方米。

数据还显示：城区片下半年入市的纯新项目预计有12个，潜在供应量超过50万平方米。其中，东城有5个项目，包括凯晟景园、君荟庭、万科中天城市花园、东城碧桂园、万科幸福城；莞城、南城、石碣则分别各有两个项目入市。万江则有东江之星入市。

此外，记者梳理资料发现，东南临深片区预计下半年有7个纯新项目入市；东部产业园片区下半年预计有6个纯新项目面市；滨海片区下半年也预计有5个纯新项目入市。水乡新城片区则相对较少，仅预计只有2个纯新项目入市，分别位于洪梅和麻涌。

“区域日益分化，房价洼地的区域晋升成市场新热点。”东莞中原研究部工作人员称，水乡、东部等局部区域成交热点升温，临深继续成为“出货难”的重灾区。随着深圳客退潮，高房价的区域拖累成交表现，“有价无市”的格局凸显。

合理定价或将成为去货法宝

业内人士认为，下半年市场供应量加大，项目竞争程度加大，以价换量或将成为业绩压力大的房企的主要销售策略，这也将促进成交量的上涨，环比上半年将有所回升。而城区、滨海、松湖片区有望成为成交主力。

东莞中原研究部工作人员认为，城区、滨海片区和松山湖片区因区域高消费力带动，房价或将保持坚挺，水乡、东部和滨海片区因深圳客的持续退潮，在区域楼市需求无大幅度增长的前提下，部分项目房价或有所松动。全年房价均价维持在1.7万元/平方米以内，整体房价处于滞涨趋势。区域价格日益分化，价格回归价值，低价区域有补涨空间，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。

优房超·瑞城搜相关负责人也表示，上半年楼市低迷，下半年市场预期相对严峻，在资金和业绩的双重压力下，合理定价、以价换量或将成为新趋势。房企定价趋于合理，部分项目定价低于市场预期去货良好，这也或将松动房企房价坚挺的信心。

该负责人还透露，下半年房价下调备案价的项目队伍或将扩大，但全面降价几率低。从目前房价备案监控来看，限购加码以来，不少于30个项目进行备案价格下调，除了个别项目进行全线调整外，绝大部分均是少量房源调整，下调幅度在300元/平方米～3000元/平方米之间，主要是试探市场反应，并未形成全市整体降价。

品牌集中度亦或将持续增加

东莞房地产房企格局发生变化，品牌房企的市场集中度越来越高，留给中小企业的空间也将越来越小。东莞中原研究部工作人员预计，下半年东莞楼市成交先抑后扬，金九银十后开发商出货力度加大，品牌开发商引领市场，品牌集中度亦将持续增加。不过，随着市场成交走低的趋势加剧，住宅库存量和消化周期下半年延续走高趋势，项目出货压力和难度加大。

在产品方面，业内人士表示，中低总价的首置产品继续成为市场成交主流，商业公寓也会有比较活跃的表现。限购限资格下的改善产品释放受抑，大平层豪宅洋房、别墅成交低位。

另外，出于婚房、二孩、小孩读书长大等因素考虑，新政后自住购房群体仍会出手购房。本地客户对高单价项目的价格抗性大，中低价接受度高，高价项目随着深圳客退潮，出货压力受阻。因此，在住宅市场需求依然以本地客户为主的前提下，如何深挖东莞潜在需求成为考验项目营销能力的考题。

来源：信息时报