8月东莞土地市场降温,一手住宅供需持续收紧

宏观市场（节选）

全国外汇面：人民币在岸离岸兑美元汇率“破7”

全国经济面：国内经济下行压力持续，房产不再成为短期经济刺激对象；大规模降税降费、利率新政推出将有利企业生存，推动经济利好发展

全国资金面：M1-M2剪刀差扩大，实体货币流动性收紧；

全国政策面：8月各地继续实施一城一策，稳中有松；

全国房贷面：房贷利率新政10月实施，各地将因城施策调整房贷利率；

全国行业面：整体商品住宅成交持续下滑，楼市下行明显，预计“金九银十”会有好转；房价上涨量再度回落，预计未来将延续平稳态势；

东莞政策面：东莞禁墅令：严禁中心城区轨道TOD等高密度区域建设别墅。

土地市场（节选）

2019年8月关键指标一览

2019年8月东莞土地挂牌公开出让。43.85万㎡占面，建面约140.76万㎡，建面环比大幅上升121%，同比下跌15%。值得注意的是，受经济大环境下行、房地产市场资金管控加严下，土拍市场降温，本月3宗商住地成交均未达较高价且未刷新当地地王。

8月工业供应放量明显，土地供需双双回升

8月东莞土地供应土地均有成交，占地面积为43.85万㎡，供需双双回升，环比上月上升87%，为今年中等水平，主要原因为本月政府加大工业用地供应量；

另外，本月成交14宗土地，其中包括商住商服用地各3宗和工业用地8宗，商住比例再次回落，占比为21%。

8月土拍市场降温，价格回归合理

8月土拍市场供应回落，挂牌出让3宗商住地，均有成交，成交占面为6.4万㎡。本月商住地楼面价10863元/平米，溢价率30%，3宗商住地均未达较高价，主要由于银行严控资金流入房地产，开发商谨慎拿地，同时地块不是热门地区，且16年黄江拿地疯狂，开发商预期过高，现房价不足以支撑当时预期。

8月华侨城继续发力，再夺黄江两宗地

9、10月将推出7宗商住地，其中松山湖、万江、厚街、谢岗均为供应紧张区域

近期东莞市建设用地使用权公开出让预告

二级市场（节选）

总体篇（节选）

01

住宅供需环比持续下滑，非住宅供应环比同比均大涨

住宅：8月东莞住宅供需环比持续下滑，成交同比增长明显；其中，公寓供需环比同比均下滑明显，洋房别墅成交环比同比均增长。

非住宅：非住宅供应环比同比均大涨，主要受车位集中供应影响；写字楼和商铺成交环比同比均下跌明显，目前市场商业投资氛围较淡导致。

8月住宅成交小幅上升，中高价项目集中签约拉高全市均价

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞住宅新增供应与上月基本持平，同比下滑8%，持续低位运行。

继7月传统淡季后，本月成交有所回升，约52万㎡，环比上升3%，同比上升56%。从个盘角度看，中高价项目集中签约，带动成交均价有所走高，8月全市普通住宅均价环比上升4.7%。

住宅库存持续下滑，消化周期持续缩短至10个月

由于8月东莞住宅新增供应持续放缓，库存下滑至461万㎡，环比下降4.9%，同比下降8.4%，按照过去一年消化速度计算，8月底住宅库存消化周期持续缩短至10个月。但市场分化依然明显，中心城区依然严重供不应求，东南临深片区住宅库存较大为126.2万㎡，占全市比重的27%，东南临深片区住宅库存消化周期为15个月。

区域篇（节选）

02

本月松山湖片区住宅供需两旺，中心城区供应大幅下滑

供应方面，8月全市住宅供应约37万㎡，与上月基本持平，其中中心城区供应大幅下滑，环比下跌超62%。供应热点依旧集中在松山湖和东部产业园片区，合计供应达22.45万㎡，占比高达61%。

成交方面，本月成交热点集中在松山湖和滨海片区，合计占比达47%。值得注意，松山湖片区随着供应放量，成交连续3个月上涨。

沙田、虎门成交热度持续上升，横沥、塘厦供应明显放量

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月沙田、高埗、寮步和虎门为成交热点，其中高埗受万科第五城热销盘集中签约影响，区域成交量走高；寮步因万科东新翡翠松湖和万科时富金色家园成交突出，区域表现较好；沙田和虎门主要由于受大湾区规划及虎门二桥、莞番高速一期通车等利好影响，滨海片区热度持续上升，成交火热。横沥、石龙、塘厦和大朗由于个盘集中入市，供应明显放量。

产品篇（节选）

03

洋房成交占比小幅回调，仍为市场主流，别墅成交占比上升

据东莞中原战略研究中心监测显示，2019年8月洋房成交4415套，成交比重为95%左右，环比回调约1个百分点，仍为市场成交主导，其中万科第五城单盘拉动成交明显，另外别墅成交占比回升，成交占比相比上个月上升1个百分点；住宅公寓由于长期供应紧缺，成交占比维持在0-1%左右。

洋房供应小幅回落，但成交有所回升，价格稳中有升

8月东莞洋房供应约34.3万平，环比下跌3%，同比上涨6%；共计成交约47.3万平，环比上涨3%，同比上涨63%；本月供应小幅回落，但是成交有所回升，万科第五城成交比较亮眼，超400套；万科东新翡翠松湖和松湖碧桂园天鉆表现也不错，成交均近200套，带动成交量上升，拉动均价上升。洋房8月价格为21636元/㎡，环比小幅上升5%，整体趋稳。

2019年8月东莞洋房成交个盘排行

8月洋房成交项目前十中，万科第五城夺冠，成交420套，累计超4万㎡，遥遥先进其他项目。万科东新翡翠松湖和松湖碧桂园天鉆紧随其后。

别墅供需放量明显，价格趋平稳

8月全市别墅供应158套，环比大幅上涨126%，同比下滑53%。随着供应放量，成交回升明显，本月成交216套，环比和同比分别上涨14%和46%。海逸豪庭成交较为突出，成交了24套，万科大中江南院子和万科首铸翡翠东望等成交超10套，带动成交有所回升。本月整体价格为28587元/㎡，环比上升1%。

2019年8月东莞别墅成交个盘排行

随着本月别墅供应回升，成交量回升。其中，海逸豪庭为本月的成交热点，成交了0.34万㎡（24套）为本月成交冠军

公寓供需双双下滑明显，价格平稳

8月东莞全市公寓供应1.4万平，环比大幅下降72%，同比下跌87%。随着供应缩量明显，本月成交4.56万㎡，环比下降27%，同比下跌12%，公寓投资热度持续下滑，除了玖颂江湾成交102套和先进弥敦道成交66套比较突出外，大部分项目成交低于50套。整体价格比较平稳，为17350元/㎡。

2019年8月东莞公寓成交个盘排行

8月公寓成交项目前十中，城区公寓持续为交投热点。玖颂江湾以总成交102套大幅先进先进弥敦道，夺得本月冠军。

洋房库存及去化周期双双下降，别墅/公寓与上月基本持平

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2019年8月底东莞全市住宅库存556.28万㎡（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为365.8万㎡、93.3万㎡、97.1万㎡，消化周期分别为9个月、16个月、17个月，除洋房有所下降外，公寓别墅库存和去化周期均持平，主要由于洋房供应持续放缓，导致消化周期缩短。

商铺供应持续下滑，受个盘影响成交放量明显

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2019年8月东莞商铺供应253套，成交607套，供应持续下滑，环比下跌37%。成交与上个月相比，环比上涨22%。受南峰华桂园集中签约影响，成交超60套，拉动成交量走高，其余大部分项目成交不足30套。

商铺库存小幅下滑，消化周期持续缩短

据东莞中原研究中心监测数据显示，截止2019年8月底，东莞全市商铺可售套数为17325套，可售面积为201.17万㎡，小幅下滑。按过去6个月消化速度计算，消化周期约52个月，环比缩短了12个月。主要是因为商铺供应持续收紧，消化周期持续缩短。

商业投资氛围弱，写字楼成交大幅下降

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，写字楼本月恢复供应，但量依然收紧，仅13套。本月成交50套，环比大幅下跌90%，同比下跌48%。目前市场商业投资氛围弱，本月成交除了万科首铸东江之星和寰宇汇金中心超10套外，大部分项目成交均低于5套。

写字楼库存持续下滑，消化周期与上月基本持平

据东莞中原研究中心监测数据显示，随着写字楼供应放缓影响，东莞写字楼库存持续下滑。截止2019年8月底，东莞全市写字楼可售面积为69.14万㎡（可售套数为3368套）。按过去6个月消化面积计算，8月底写字楼消化周期为23个月， 与上月基本持平。

来源：东莞中原战略研究中心