8月东莞土地市场降温,一手住宅供需持续收紧

焦点东莞 2019-09-11 08:43:02
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

宏观市场(节选) 全国外汇面:人民币在岸离岸兑美元汇率“破7” 全国经济面:国内经济下行压力持续,房产不再成为短期经济刺激对象;大规模降税降费、利率新政推出将有利企业生存,推动经济利好发展 全国资金面:M1-M2剪刀差扩大,实体货币流动性收紧; 全国政策面:8月各地继续实施一城一策,稳中有松; 全国

宏观市场(节选)

全国外汇面:人民币在岸离岸兑美元汇率“破7”

全国经济面:国内经济下行压力持续,房产不再成为短期经济刺激对象;大规模降税降费、利率新政推出将有利企业生存,推动经济利好发展

全国资金面:M1-M2剪刀差扩大,实体货币流动性收紧;

全国政策面:8月各地继续实施一城一策,稳中有松;

全国房贷面:房贷利率新政10月实施,各地将因城施策调整房贷利率;

全国行业面:整体商品住宅成交持续下滑,楼市下行明显,预计“金九银十”会有好转;房价上涨量再度回落,预计未来将延续平稳态势;

东莞政策面:东莞禁墅令:严禁中心城区轨道TOD等高密度区域建设别墅。

土地市场(节选)

2019年8月关键指标一览

2019年8月东莞土地挂牌公开出让。43.85万㎡占面,建面约140.76万㎡,建面环比大幅上升121%,同比下跌15%。值得注意的是,受经济大环境下行、房地产市场资金管控加严下,土拍市场降温,本月3宗商住地成交均未达最高价且未刷新当地地王。

8月工业供应放量明显,土地供需双双回升

8月东莞土地供应土地均有成交,占地面积为43.85万㎡,供需双双回升,环比上月上升87%,为今年中等水平,主要原因为本月政府加大工业用地供应量;

另外,本月成交14宗土地,其中包括商住商服用地各3宗和工业用地8宗,商住比例再次回落,占比为21%。

8月土拍市场降温,价格回归合理

8月土拍市场供应回落,挂牌出让3宗商住地,均有成交,成交占面为6.4万㎡。本月商住地楼面价10863元/平米,溢价率30%,3宗商住地均未达最高价,主要由于银行严控资金流入房地产,开发商谨慎拿地,同时地块不是热门地区,且16年黄江拿地疯狂,开发商预期过高,现房价不足以支撑当时预期。

8月华侨城继续发力,再夺黄江两宗地

9、10月将推出7宗商住地,其中松山湖、万江、厚街、谢岗均为供应紧张区域

近期东莞市建设用地使用权公开出让预告

二级市场(节选)

总体篇(节选)

01

住宅供需环比持续下滑,非住宅供应环比同比均大涨

住宅:8月东莞住宅供需环比持续下滑,成交同比增长明显;其中,公寓供需环比同比均下滑明显,洋房别墅成交环比同比均增长。

非住宅:非住宅供应环比同比均大涨,主要受车位集中供应影响;写字楼和商铺成交环比同比均下跌明显,目前市场商业投资氛围较淡导致。

8月住宅成交小幅上升,中高价项目集中签约拉高全市均价

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,8月东莞住宅新增供应与上月基本持平,同比下滑8%,持续低位运行。

继7月传统淡季后,本月成交有所回升,约52万㎡,环比上升3%,同比上升56%。从个盘角度看,中高价项目集中签约,带动成交均价有所走高,8月全市普通住宅均价环比上升4.7%。

住宅库存持续下滑,消化周期持续缩短至10个月

由于8月东莞住宅新增供应持续放缓,库存下滑至461万㎡,环比下降4.9%,同比下降8.4%,按照过去一年消化速度计算,8月底住宅库存消化周期持续缩短至10个月。但市场分化依然明显,中心城区依然严重供不应求,东南临深片区住宅库存最大为126.2万㎡,占全市比重的27%,东南临深片区住宅库存消化周期为15个月。

区域篇(节选)

02

本月松山湖片区住宅供需两旺,中心城区供应大幅下滑

供应方面,8月全市住宅供应约37万㎡,与上月基本持平,其中中心城区供应大幅下滑,环比下跌超62%。供应热点依旧集中在松山湖和东部产业园片区,合计供应达22.45万㎡,占比高达61%。

成交方面,本月成交热点集中在松山湖和滨海片区,合计占比达47%。值得注意,松山湖片区随着供应放量,成交连续3个月上涨。

沙田、虎门成交热度持续上升,横沥、塘厦供应明显放量

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,8月沙田、高埗、寮步和虎门为成交热点,其中高埗受万科第五城热销盘集中签约影响,区域成交量走高;寮步因万科东新翡翠松湖万科时富金色家园成交突出,区域表现较好;沙田和虎门主要由于受大湾区规划及虎门二桥、莞番高速一期通车等利好影响,滨海片区热度持续上升,成交火热。横沥、石龙、塘厦和大朗由于个盘集中入市,供应明显放量。

产品篇(节选)

03

洋房成交占比小幅回调,仍为市场主流,别墅成交占比上升

据东莞中原战略研究中心监测显示,2019年8月洋房成交4415套,成交比重为95%左右,环比回调约1个百分点,仍为市场成交主导,其中万科第五城单盘拉动成交明显,另外别墅成交占比回升,成交占比相比上个月上升1个百分点;住宅公寓由于长期供应紧缺,成交占比维持在0-1%左右。

洋房供应小幅回落,但成交有所回升,价格稳中有升

8月东莞洋房供应约34.3万平,环比下跌3%,同比上涨6%;共计成交约47.3万平,环比上涨3%,同比上涨63%;本月供应小幅回落,但是成交有所回升,万科第五城成交比较亮眼,超400套;万科东新翡翠松湖和松湖碧桂园天鉆表现也不错,成交均近200套,带动成交量上升,拉动均价上升。洋房8月价格为21636元/㎡,环比小幅上升5%,整体趋稳。

2019年8月东莞洋房成交个盘排行

8月洋房成交项目前十中,万科第五城夺冠,成交420套,累计超4万㎡,遥遥领先其他项目。万科东新翡翠松湖和松湖碧桂园天鉆紧随其后。

别墅供需放量明显,价格趋平稳

8月全市别墅供应158套,环比大幅上涨126%,同比下滑53%。随着供应放量,成交回升明显,本月成交216套,环比和同比分别上涨14%和46%。海逸豪庭成交较为突出,成交了24套,万科大中江南院子和万科首铸翡翠东望等成交超10套,带动成交有所回升。本月整体价格为28587元/㎡,环比上升1%。

2019年8月东莞别墅成交个盘排行

随着本月别墅供应回升,成交量回升。其中,海逸豪庭为本月的成交热点,成交了0.34万㎡(24套)为本月成交冠军

公寓供需双双下滑明显,价格平稳

8月东莞全市公寓供应1.4万平,环比大幅下降72%,同比下跌87%。随着供应缩量明显,本月成交4.56万㎡,环比下降27%,同比下跌12%,公寓投资热度持续下滑,除了玖颂江湾成交102套和卓越弥敦道成交66套比较突出外,大部分项目成交低于50套。整体价格比较平稳,为17350元/㎡。

2019年8月东莞公寓成交个盘排行

8月公寓成交项目前十中,城区公寓持续为交投热点。玖颂江湾以总成交102套大幅领先卓越弥敦道,夺得本月冠军。

洋房库存及去化周期双双下降,别墅/公寓与上月基本持平

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2019年8月底东莞全市住宅库存556.28万㎡(含商务性质住宅),其中洋房、别墅和公寓存量分别为365.8万㎡、93.3万㎡、97.1万㎡,消化周期分别为9个月、16个月、17个月,除洋房有所下降外,公寓别墅库存和去化周期均持平,主要由于洋房供应持续放缓,导致消化周期缩短。

商铺供应持续下滑,受个盘影响成交放量明显

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,2019年8月东莞商铺供应253套,成交607套,供应持续下滑,环比下跌37%。成交与上个月相比,环比上涨22%。受南峰华桂园集中签约影响,成交超60套,拉动成交量走高,其余大部分项目成交不足30套。

商铺库存小幅下滑,消化周期持续缩短

据东莞中原研究中心监测数据显示,截止2019年8月底,东莞全市商铺可售套数为17325套,可售面积为201.17万㎡,小幅下滑。按过去6个月消化速度计算,消化周期约52个月,环比缩短了12个月。主要是因为商铺供应持续收紧,消化周期持续缩短。

商业投资氛围弱,写字楼成交大幅下降

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,写字楼本月恢复供应,但量依然收紧,仅13套。本月成交50套,环比大幅下跌90%,同比下跌48%。目前市场商业投资氛围弱,本月成交除了万科首铸东江之星和寰宇汇金中心超10套外,大部分项目成交均低于5套。

写字楼库存持续下滑,消化周期与上月基本持平

据东莞中原研究中心监测数据显示,随着写字楼供应放缓影响,东莞写字楼库存持续下滑。截止2019年8月底,东莞全市写字楼可售面积为69.14万㎡(可售套数为3368套)。按过去6个月消化面积计算,8月底写字楼消化周期为23个月, 与上月基本持平。

来源:东莞中原战略研究中心

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。