东莞多宗高价地项目降价出售 较高下调近7000元/平

昨日上午10时，2019WG015号望牛墩商住地揭晓得主，首创置业以94650万元+自持商业部分40年成功斩获该地，溢价率达23.5%，扣除配建后折合楼面地价10070元/㎡，至此，也标志着东莞5月土地热潮告一段落！这一成交价尚算理性和基本合理，但依然一举打破了望牛墩土拍总价及楼面地价历史记录，东莞土地火热的程度可见一斑。

截止到5月21日，2019年东莞已合计出让商住土地9宗，合计建筑面积约为93.74万平方米，成交出让价约为98.21亿元，其中4宗被“提前锁定”。东莞市2019年度国有建设用地供应计划显示，全年计划供应商服、住宅用地合计300.75万平方米，共14宗商服用地和51宗住宅用地，预计下半年仍将有大量商住地将入市。

二级市场不容乐观

虽然东莞土地市场升温现象显著，但二级市场却不容乐观，普遍低于市场预期的打折处理，或许是东莞楼市的一场隐形“泡沫”。早在2007年，东莞楼市就曾诞生了多宗高价地块，但真正能盈利的屈指可数，最终导致这些高价地被转让或亏本打折出售，甚至出现多年后仍然在售的现象。

不得不说，最近的东莞楼市有些两极分化！主要表现在：一方面是土地市场有所升温，多宗地块被提前封顶锁定；另一方面却是高价地项目降价亏本出售，较高降价竟达6700元/平方米；同时，成交市场的分化日益明显，低价楼盘销售较好，高价楼盘遭到市场冷遇。

业内人士预测，随着市场成交持续分化，东莞高价项目下调价格现象将进一步显现。

部分项目频频调价

据观察，近期原来的高价地项目频频下调备案价格，甚至亏本出售。上周，东莞多个项目进行价格备案调整，价格调整楼盘位于寮步、黄江、沙田、凤岗等镇街。其中最为引人瞩目的是两个高价地项目备案价格下调，调整幅度约为10%~20%，下调价格高达3000~6718.97元/平方米。

其中一个是位于凤岗的A项目出现价格备案调整，例如该楼盘的5号住宅楼就约有20套住宅价格下调，调整后20套住宅价格较2018年12月时该楼盘同一套住宅的备案价格降低约3、4000千元/平方米，调整后价格下降约1成左右。博士君查阅，该项目地块于2017年1月以29.23亿元被拍下，可售楼面地价约2.66万元/平方米，属于高价地项目。经过调整后，该楼盘住宅洋房的销售价格约为3.2万~3.5万元/平方米之间。

另一个备受关注的高价地项目，位于黄江镇的B项目下调价格更高，价格下调幅度更大，套数也更多。据东莞市发改局官方网站显示，该楼盘8号住宅楼一共有135套住宅洋房进行价格备案调整，从2018年11月份首次备案时的3.2万元/平方米均价调整至25281.03元/平方米，下调约6718.97元/平方米，下调幅度约20.1%。据小编查阅资料，该楼盘地块为2016年出让的黄江高价地，实际可售楼面地价为20422元/平方米，按照楼面地价进行预估住宅售价，显然调整后的价格已经远低于预期。

此外，从东莞发改局发布的住宅销售价格情况来看，近半年黄江的洋房网签均价为18893.02元/平方米，别墅网签均价为24686.31元/平方米，该项目洋房定价仍然较高，预计去化效果难如人意。

在限购、限外、限贷政策影响下，高价地开发商难以设置高定价赚取利润，只能勉强依靠区域的均价水平来进行定价回本，同时，购房者趋于理性，购房多数以自主为主，这也在一定程度上造成了如今东莞房价趋于平稳，短时间内难以有所浮动。

来源：房博士东莞