东莞楼市:这类板块的房子再便宜,再有钱也别轻易买

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提问：广叔你好，本人在常平嘉美豪宛有套83（带40平台花园）！现在有客135万买。然后我也想卖了买（汉邦半岛）或碧桂园玖珑湾。但又在纠结现在楼价那么高，又要借亲戚名额来买，五年才可售，嘉美豪宛要卖了才有足够首期去买新盘，还是守住嘉美五年后算？嘉美位置好会不令被收购？嘉美现在可租1600一个月。纯投资。真的纠结，求解。会打赏，感谢。

回答：你好。嘉美豪宛如不自住可考虑出手。现在卖肯定没问题。买入的话可以年底再入，年底天寒地冻无人看盘，各开发商也都促销回笼资金，会降低卖。纯投资考虑汉邦半岛，自住+投资考虑碧桂园玖珑湾。

提问：你好广叔，本人有寮步海德堡的一套100平，想卖了换一套120都140点的，寮步的哪个楼盘未来升值潜力大

回答：你好，可以看下万科松湖传奇、星城翠珑湾三期、中惠松湖城二期

提问：广叔您好：新人首问，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年的买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：你好广叔，请问一下前海南北，宝中片区如何抉择好些？计划明年年中年末置换 预算800左右 手上玫瑰园小两房卖了之后，加上手上的资金大概450w，有过贷款了得五成 我的年入在100左右，虽然在福田上班，但比较年轻，还没结婚，暂时没有家庭负担，这几年不用住，更多考虑未来3-5年的增值。 这几年想着换房很焦虑 不知道大神有什么推荐没，目前看过了玫瑰园，绿海名都的三房，诺德的小四房，宝中感觉有些换不起，这几个盘是否值得选一个入手，或者有没有别的推荐？ 不甚感激！

回答：你好，玫瑰园涨势很好，你也吃到了上涨的红利，不过，卖时只恨涨得少，买时又恨涨太多，这是人性的弱点。 预算800万的三房，在前海南北和宝中这三个片区都有备选项，你说宝中买不起只是一种误解。 这个资金总量，我会建议先去掉前海北，这个片区过于成熟老化，大户型涨幅会弱于前海南和宝中，而宝中和前海南优选哪个盘，就需要进一步精细化选筹了。 不过，我更建议你换一种思路，你手头450，年入100，现金和月供都非常充裕，近几年又不考虑自住，这种牌在老投资客手里，算得上四个2加大小王了，买一套总价800万的房子，月供两万多实在有点浪费子弹。 我的建议，或者用全款抵押的方式拉高总预算，或者争取做加法，1+1买两套，一套进攻一套防守

提问：你好广叔，我想投资一套低总价300万左右的小户型。有房票，暂时也不考虑公寓，未婚所以也不考虑学位，请问买哪里的房子会比较好出租一些？我希望未来的升值潜力也不错。我在南山蛇口上班，所以想考虑这一片区的。看了米兰第二季、新一代国际公寓、荣村小区旧改的荣寓；觉得这一波行情已经涨了好多，想知道老师有没有更好的推荐？或者说这个价位已经没有好的收益了？我目前在深圳湾有套3房，请问我要不要把它卖了然后换两套900万左右的房子呢？

回答：你好，深圳湾目前是深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天。深圳湾的未来发展很看好，如果选筹没有太大的问题，我的建议是不要出手裂变。深圳经历这轮大涨后，总价300 全能买到的盘，投资价值都不太好，更好的方案是，把深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块的优质楼盘。

提问：你好广叔，纯投资佛山4成首付，首付款只有70，月供能接受1万未扣租金，3年为期那个几个楼盘和户型推荐了

回答：你好，想办法找一张3×房票吧，佛山房票挺好弄的，就在佛山的C位千灯湖找吧。另外投资的话建议先观察广州这边的市场，广州有动静了才轮到佛山。

提问：你好广叔，坐标广州，请问鱼珠五矿鹭山府你怎么看？不喜欢二手，只想买新房，不知5年后是否能跑赢金碧世纪花园？

回答：你好，跑不赢，稳稳的跑不赢，主要是以下这几个因素：1、这个盘体量很小，规模太小一定是小众楼盘。2、第二这个盘周边的环境确实很一般，地铁站距离不远不近，商业配套也太过一般，而且茅岗路跟茅岗立交乱哄哄乱糟糟。3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，买入就是亏。

提问：广叔好，深户二套，现想买福田学区加自住的二手房，预算600万左右的首付，请问有好的建议吗？香蜜湖、红荔村怎么样？

回答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000万个人更建议在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

提问：广叔你好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

回答：新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，较好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

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