东莞这个镇的洋房平均竟要368万元!

今年上半年，东莞一手住宅成交均价维持在1.6万元/平方米左右。房价越来越高，套均总价也明显升高。统计数据显示，今年上半年，东莞洋房（除别墅、公寓外的住宅产品）套均总价约为171万元，其中长安镇洋房房价较高，套均总价达到368万元。

业内人士认为，目前东莞房价仍然高企，脱离了本地购房者的购买力水平，特别是区域房价分化明显，预计下半年楼市有低价区域出现补涨，高价区域房价下调现象，临深片区等房价过高区域“有价无市”。

刚需洋房套均总价达到161万元

自2015年下半年起，东莞房价出现快速上涨，单套房的总价自然也水涨船高，到今年上半年，已经超过了150万元/套。

东莞中原的统计数据显示，2015年下半年，东莞洋房套均总价仅为101万元，今年上半年，洋房套均总价已升至171万元。

从最受刚需购房者喜爱的90~110平方米洋房户型总价来看，刚需洋房的套均总价也同样较高。东莞中原的统计数据显示，自2015年下半年以来，东莞90~110平方米洋房套均总价开始加速上升，至2016年下半年达到平均145万元/套，今年上半年增速有所放缓，但套均总价亦达到161万元。

总价快速上涨，源于单价处于高位。自2016年上半年开始，东莞洋房成交均价正式进入“万字头”，在去年一年时间内进入快速上涨阶段，直至去年10月东莞出台限购政策，又连续在今年3~4月价进行限购升级加码，东莞房价快速上涨势头才得以缓解。优房超·瑞城搜的统计数据显示，今年上半年，东莞洋房成交均价约为15904元/平方米，环比2016年下半年上涨8%，同比2016年上半年上涨36%。

长安洋房套均总价较高

东莞33个镇街（含松山湖）之间的房价差距大，也造成了各个镇街之间洋房套均总价差别巨大。

东莞中原的统计数据显示，从今年上半年各个镇街洋房套均总价来看，长安以平均368万元/ 套总价远远抛离其余镇街，居全市首位。其次，南城、莞城、虎门等10个镇街的套均总价在200万~300万元之间，150万~200万元之间有7个镇街， 100万~150万元则有13个镇街，较低的横沥则为平均98万元/套。

从90~110平方米刚需洋房套均总价情况来看，在有洋房成交的镇街当中，桥头镇套均总价较低，仅约80万元。该镇区的房价长期维持在万元以下，也是目前东莞房价较低的镇街之一。

东莞中原的统计数据显示，长安90~110平方米洋房产品套均总价达到315万元，遥遥先进于其他镇街，其次是凤岗、莞城、塘厦及黄江，套均总价在200万元以上，150万~200万元之间有9个镇街，100万~150万元则有14个。

   上半年洋房成交量同比下滑五成多

业内人士普遍认为，目前东莞的房价已经脱离东莞本地购房者的购买力水平，市场上观望氛围浓重。从成交情况来看，优房超·瑞城搜的统计数据显示，今年上半年东莞洋房成交约208.15万平方米，比去年下半年下滑32%，比去年上半年下滑52%。在供应方面，更是同比、环比均下滑五成左右，供需同比“腰斩”。

去年东莞房价快速上涨，主要受深圳客大量涌入所致，部分区域在深圳客投资的推动下，量价齐升，房价快速涨至2万元/平方米以上。东莞出台限购政策后，特别是在4月初限购加码后，深圳客退出东莞，过度依赖深圳客的区域处境尴尬，在房价没有明显调整的情况下，成交量同比下滑七八成。

预测：临深片区持续出货难

据东莞中原预测，今年全年东莞一手住宅均价将维持在1.7万元/平方米以内，区域价格日益分化，价格回归价值，低价区域有补涨空间，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。

优房超·瑞城搜也认为，今年上半年东莞楼市成交低迷，下半年市场预期将相对严峻，这使得开发商在定价上更为理性，合理定价、以价换量或将成为新的趋势。

从近期楼市成交情况来看，部分项目低于市场预期成交效果很好，而个别项目定价仍然高企，成交十分低迷，市场反应也将推动开发商进一步下调房价。据优房超·瑞城搜统计，自4月初限购政策加码以来，东莞有超过30个项目备案价下调，下调幅度在300~3000元/平方米，不过多数为少量房源试探市场，暂时没有形成整体降价。因此优房超·瑞城搜预测，下半年东莞住宅均价仍然维持在1.7万元/平方米左右。

此外，东莞中原相关人士介绍，随着东莞区域日益分化明显，房价洼地的区域晋升成市场新热点。水乡片区、东部等局部区域成交升温，临深继续成为出货难的重灾区。随着深圳客退潮，高房价的区域拖累成交表现，有价无市的格局凸显。加上下半年供应量大，抢夺客源激烈，局部区域或打价格战。

从产品情况来看，中低总价的首次置业产品继续成为市场成交主流，商业公寓也会有比较活跃的表现。限购限资格下的改善产品释放受抑，大平层豪宅洋房、别墅成交等将仍然处于低位。

文：广州日报 楼三姐