【中原周报】银十平淡收官,住宅供需同比下降

东莞中原战略研究中心 2018-11-05 21:13:09
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土地市场 本周土拍市场持续冷清, 连续三宗地紧急叫停 据东莞中原战略研究中心监测显示,继上周5宗地块底价或低溢价率成交,本周推出竞拍2018WG031黄江地块、2018WG032东坑地块和2018WG033黄江地块,三宗土地皆于挂牌截止日前1-2天的时间点终止出让。究其原因,三个地块的出让条件中,都

土地市场

本周土拍市场持续冷清,

连续三宗地紧急叫停

据东莞中原战略研究中心监测显示,继上周5宗地块底价或低溢价率成交,本周推出竞拍2018WG031黄江地块、2018WG032东坑地块和2018WG033黄江地块,三宗土地皆于挂牌截止日前1-2天的时间点终止出让。究其原因,三个地块的出让条件中,都出现了安居房的配建:东坑地块要求配建占总建筑面积10%的安居房,且安居房建筑总面积不少于3645.40㎡;2018WG033黄江建面7.56万㎡的地块则要求至少配建7938㎡的安居房,2018WG031黄江建面3万㎡的地块则要求至少配建3135㎡的安居房;而且这三个地块在挂牌截止日期前1-2天的时间内并没有房企进行报价。连续三宗地的终止出让反映了土地市场更加理性,也反映了东莞的商业环境普遍预期不乐观,更反映了楼市下行预期越来越强,房企观望情绪越来越浓厚。后续预计推地定价和门槛设置会更加随行就市,同时土拍市场叠加现售要求成为趋势。

认购市场

本周楼市来访人气不足,

特价促销为热点活动

受全年业绩目标冲刺及资金回笼压力的影响,房企纷纷选择在“银十”加快跑货速度,近期特价促销成为各大项目的热点活动。本周迎来“银十”最后一周,同时双11购物节即将来临,房企打出“双11狂欢抢房节”的宣传口号,推出限量优惠特价房,其他项目也陆续推出特价促销,如松山湖某盘推出“91.5折”限量房、石龙某盘特价房源11600元/㎡起等等。据东莞中原战略研究中心不完全监测显示,本周多数项目以顺卖为主,活动以美食烧烤节等小暖场居多,本周来访量转华率只有8.33%,人气不足,整体情况较差。

本周共计5个项目开盘或加推,

开盘去化率下滑明显

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示,本周共计5个项目开盘或加推,产品主要是洋房和公寓。其中洋房方面,道滘时代香海彼岸首次入市推出268套和麻涌碧桂园信鸿铜雀台加推58套;公寓方面均首次入市,塘厦华堂九里推出125套,石碣阳光城愉景湾推出520套和樟木头奥园城市天地推出196套。本周整体去化率33%,下滑明显,一方面因为某项目在开盘前并没进行认筹以及某项目的地块年限低、周围配套差造成客户有抗性等等问题,导致开盘去化效果差,拉低整体开盘去化率;另一方面楼市调控持续、房价高企、房贷利率上浮等等,购房成本高,客户观望情绪浓厚。

网签市场

本周住宅供应量缩水,环比下滑

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,本周商品房供应面积为19.33万㎡(2069套)。住宅方面,本周总共供应14.84万㎡(1514套),环比下滑58.68%。其中,洋房供应量最大为虎门万科城市之光,供应了368套;商业公寓供应量最大为桥头戛纳湾,供应了296套;别墅供应量最大为沙田万科大中江南院子,供应了161套。环比下降究其原因,房企前期推货量集中,后继供应略显乏力,供应量缩水。

银十平淡收官,

住宅网签成交量同比下降

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,本周商品房成交套数1925套,环比下滑9.33%。其中住宅成交1386套,环比上涨7.69%,同比下降25.4%;成交面积14.27万㎡,环比上涨8.29%,同比下降18.93;成交均价18593元/㎡,环比下跌1.64%。本周住宅成交量大幅上涨,主因万科第五城和万科城市之光集中网签,签约量均在120套以上,拉动全市成交量上涨。同时,由于早期成交的部分高价镇区项目进入网签,全市住宅均价出现结构性上涨。与往年的“银十”相比,今年市场表现平淡。受到政策持续调控的影响及银根的不断收紧,客户购房成本上升,市场观望情绪依旧浓厚。

一周楼市资讯

北京:违规转租、转借公租房家庭

5年内取消申请资格

10月29日,北京市住建委发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》。通知指出,违规使用公共租赁住房家庭将被取消家庭各类保障房(含公租房补贴、市场租房补贴)资格,停止发放租金补贴,退回承租住房,并依据《公共租赁住房管理办法》(住房城乡建设部令第11号)有关规定处以罚款。此外,自取消资格决定作出之日起,5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房(含市场租房补贴)及共有产权住房。

【中原解读】:此《通知》加强公共租赁住房使用监督管理,加大对转租、转借等违法违规行为打击力度,提高违法成本,维护社会公平正义,同时也要看到,房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。

住建部:保持调控政策连续性稳定性 

遏制投机炒房

近日,住建部网站公布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》,将巡视整改进展情况予以公布。住建部党组表示,要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度,保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。

【中原解读】:房地产市场调控只会更紧,不会放松,支持合理住房消费,未来地方政府调控楼市的政策会增加,并出台更多的配套政策进行落实。

印花税法征求意见稿:免征个人转让、

租赁住房印花税

11月1日,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》公开征求意见。该征求意见稿中提出了六种免征或者减征印花税的情形,其中第六种系“转让、租赁住房订立的应税凭证,免征个人(不包括个体工商户)应当缴纳的印花税”,目的是为减轻个人住房负担。此外,纳税人出让或者转让不动产产权的,应当向不动产所在地的税务机关申报缴纳印花税。

【中原解读】:印花税并非房地产交易中相对大的税种,房地产交易中购房者关注更多的是关于契税、增值税、个人所得税等几类税种。但是,类似印花税的成本降低,实际上也能够降低买卖和租赁环节中的成本,所以具有积极意义。

佛山:取消购房入户入学 

转为采用积分制入户政策

11月2日,佛山市政府召开常务会议,原则上通过新修订《佛山市新市民积分制服务管理办法》(简称“新《办法》)。新《办法》将购房类人群纳入积分制统筹安排,明确不再执行原购房入户政策,同时取消购房类政策性借读生待遇并设置过渡期,将房产情况作为申请入户、入学的计分指标,增加积分入住公租房的内容。此新《办法》 从2019年1月1日实施。

【中原解读】:迁入条件与房产脱钩,对楼市不会产生直接利好,未来方向直指租售同权。对于购房者而言,户籍与房产脱钩,即不需要房产便可享受户籍所带来的资源,未来不再需要为了户籍背后所代表的公共资源而购房,但是,由于社会资源有限性、非均等性,尤其是优质资源,短期内仍然会与其挂钩,未来享有优质医疗、教育等资源的版块无论租售仍然会受到追捧。

土地公告

土地挂牌

土地成交

开盘情况:

网签市场

新增供应情况:住宅供应回落

商品房成交情况:住宅网签同比回落显著

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