断供6年再推地!高压调控下谢岗镇商住地命运如何?

搜狐焦点讯 在经历了连续6年的土地空仓期之后，谢岗镇终于有新的商住地要公开出让了！5月28日，谢岗镇眼口工业区地块将在东莞市公共资源交易中心挂牌出让。

该地块占地1.6万㎡，起始总价为1.9亿元，起始楼面地价4820元/㎡，比今年1月份谢岗司法拍卖的地块的楼面价（3236元/㎡）贵了1584元/㎡。据出让公示显示，当地块总价达到较高限价3.4亿元人民币、楼面地价达到8816元/㎡时，竞拍模式将由“竞价”转为“竞自持”环节。

截止至5月24日12时，该地块有3家房企报价，总价达到了20535 万元，折合楼面地价5200元/㎡。

地块概况

据东莞公共资源交易中心挂牌信息显示，本次谢岗出让的地块位于谢岗镇眼口工业区。该地块占地面积16454.84㎡，容积率≤2.4，总建筑面积约为39492㎡。地块起始总价19035万元人民币，起始楼面价位4820元/㎡；当地块总价达到较高限价34816万元人民币、楼面地价达到8816元/㎡时，竞拍模式将由竞价转为竞自持环节。

△地块出让牌

△地块实景

该地块位于谢岗镇眼口工业区，从小编实地走访情况来看，地块目前已围拢，内部杂草丛生，但土地较为平整。地块距离樟木头收费站约有1.5公里，通达樟木头、常平等镇街较为方便。主干道车流量较少，但多大货车，噪音较大。周边厂房、低矮民房集中，缺少大型生活社区楼盘，生活、饮食配套尚不完善。居民如果需要满足日常消费，则需要到2.5公里外的谢岗广场，麦当劳、东莞银行、润昇百货等配套均分布在谢岗广场。

△周边交通

△公交站台

△谢岗广场

在轨道交通方面，莞惠城轨位于谢岗镇的银瓶站于2016年3月3日正式通车，给市民出行带来极大的便利。

地块看点

作为今年二季度首宗出让的地块，该地块又有哪些看点？

看点一

时隔6年再推地 

有望填补新房少有

在距离地块500米处、占地7.7万㎡的银湾湖度假村在今年1月18日的司法拍卖中，被东莞本土房企聚龙集团以2.5亿总价一举夺下，折合楼面地价约为3236元/㎡，土地用途为商住用地。截止5月15日，该地块暂未有动工迹象。在二手房方面，位于谢岗广场的永江国际公馆售价约在12000元/㎡，且可售房源较少。

据资料表明，谢岗镇最近一块公开出让的商住地是在2012年，此后，谢岗镇再未公开出让商住用地。整个区域以2016年12月，谢岗镇曾经在东莞公共资源交易中心公开挂牌一宗占地2万㎡的商住地，由于地块涉及行政诉讼，最终被国土局收回。今年再次公开挂拍商住地块，若能成功出让，可打破区域新房6年0成交的少有。

看点二

调控高压不减 

地块还能拍出高价吗？

值得一提的是，东莞在5月8日就曾出台较新备案政策，政策规定，楼盘一经备案不得上调价格，但可以下调备案价。此外，发改部门办理房价备案时不予考虑高地价因素。同月19日，住建部公开发文表示，未来楼市调控将调整为全面指导调控，文中要求各地改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。此举要求开发企业应充分考虑项目地价等综合开发成本以及相关调控政策，理性拿地，合理定价，稳健经营，共同促进房地产市场的持续健康发展。

在市政府、中央住建部的调控高压下，高昂的地价和企稳的房价之间的矛盾让大部分高价地项目项目入市却步，特别是在市场正长期处于低迷阶段，通过高溢价来显现营收的手段显然难以实现。在面对融资困难、回笼资金、提升业绩等方面的挑战，让不少开发商感到十分“头大”。谢岗这宗二季度首块出让的商住地，最终将以多少价钱成交，值得期待。

看点三

二季度迎土地拍卖潮 

地价能否刺激成交回暖？

今年一月份，自虎门博涌地块成交后，再无挂牌宗地，断供近4月后，二季度下旬，东莞将再次迎来土地招拍挂热潮，6月，东莞还将有7宗土地亮相招拍挂市场。在市场低迷时期，开发商急需利用高地价来刺激成交回暖。

△地块出让时间表

来源：搜狐焦点东莞站