明起莞惠城轨全线开通,买房就买TOD片区

今天，东莞的朋友圈被莞惠城轨明天全线开通刷屏。

东莞至惠州的莞惠城际铁路常平东—道滘段于明天（12月28日）正式开通运营,城际列车计划每天开行动车31对,今天8:00时起,旅客可通过铁路12306官方网站购票。

莞惠城际铁路常平东-道滘段线路全长44.2公里,该线路由东莞市常平东站引出,经大朗镇,寮步镇至东莞市区,而后由进入道滘镇,设常平东、常平南、大朗镇、松山湖北、寮步、东城南、西平西、道滘共8座车站,其中常平南、大朗镇、松山湖北、寮步、东城南、西平西等6座车站为地下站,常平东、道滘等2座车站为高架站。

常平东—道滘票价25元,莞惠城际铁路全线小金口—道滘全程票价60元。

在地铁2号线正式运营后，东莞又一条轨道交通正式全线开通，东莞楼市即将进入TOD时代，你准备好了吗？

     新开通站点所经楼市是否值得投资？

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 松山湖片区

      站点：大朗站、松山湖北站、寮步站

东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年9-11月松山湖片区洋房均价18311元/平方米（剔除回迁房、人才配套房特殊成交情况），同比上涨 3%。

松山湖片区楼市是东莞成交量最为平稳的区域。今年前11月东莞松山湖片区成交109万平方米，同比下滑43%，成交量在全市比重中占比22%。与其它区域浮动变化不同，松山湖片区成交在全市占比基本保持在20%左右，受到特殊地理位置因素的影响，景观资源优秀，轨道交通的优势和新兴科技企业和人才不断引进，使得松山湖片区无论在深圳客还是本地客眼中，都是一个很好的置业区域。

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  城区片区

站点：东城南站、西平西站

东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年9-11月城区片区洋房成交均价17882元/平方米，同比去年同期上涨 19%。从成交情况来看，今年前11个月城区片区成交111万平方米，同比上涨 10%，是今年六大片区中少有一个成交量同比上涨的区域，成交量在全市占比22%。从2008年的占比达40%，到去年东莞市场由深圳客唱主角后，城区住宅成交仅占12%，到今年回归东莞本土市场，成交量占比上升至22%，城区楼市变化比较大。除了今年供应量有所增加因素外，地铁2号线开通、轨道交通利好、综合商业体的崛起、中心城区凝聚力的提升等，都使得城区片区楼市的位置越来越重要。

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 水乡新城片区

      站点：道滘站、东莞西站（暂未使用）

受东莞西站即将投入使用影响，水乡新城片区是今年房价补涨最为明显的区域之一。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年9-11月份，水乡片区洋房均价13501元/平方米，同比上涨23%。轨道交通利好，加上仍属于房价洼地，靠近主城区，吸引着主城区刚需购房需求外溢，是水乡片区房价上涨的一个重要原因。

从今年前11个月的住宅成交情况来看，水乡片区成交78万平方米，同比下滑36%；在全市成交中占比16%。值得注意的是，水乡片区成交量由2008年仅占全市比重的2%，逐步上升至今年的16%，达到历史较高水平。在轨道交通和规划利好、价格洼地的多重因素影响下，水乡楼市整体呈现向上趋势。

TOD时代，你准备好了吗

在经历了去年的火热后，东莞楼市在今年进入严厉的楼市调控阶段，受到楼市调控政策影响，成交量明显下滑，楼盘定价回归理性。不过，随着东莞轨道交通建设的发展，TOD开发模式备受关注，轨道交通沿线物业也受到购房者的青睐。

合富研究院统计数据显示，自2016年10月东莞限购以来，东莞楼市成交量大幅萎缩。需求受政策抑制，市场观望情绪浓厚，开发商相应放慢入市节奏，最终导致全年供应量和成交量同比分别下滑两成和四成；房价涨幅也大幅度下滑，由2016年的同比上涨40%回落至今年的同比上涨20%。

在今年定价更趋合理的前提下，主城区多个旧改、并购项目入市供应量增加，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜，在全市当中成交效果显著；而临深片区三分之二区域供求则遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

淡季下TOD项目逆市受关注

在淡季下地铁沿线物业成交火热显得更为突出。今年下半年，万科首铸东江之星开盘，因是万科在东莞的排名前列城市TOD项目，地铁物业优势吸引了众多购房者，首次开盘就取得了很好的销售成绩。此外，不少靠近地铁口楼盘也取得了不错的销售成绩，南城寰宇汇金中心首期商业公寓开盘以1.8万元/平方米左右的价格入市，受到深圳投资客和东莞本地购房者的热捧。业内人士表示，拥有地铁沿线物业的优势，加上定价相对合理，今年东莞地铁口物业很受市场关注。

该人士认为，目前不少购房者开始关注TOD区域，将投资置业眼光放在这些区域当中，在轨道交通利好的带动下，TOD开发模式带动城市更新升级，将是未来城市发展的重点区域。

合富研究院（东莞）相关负责人也介绍，今年楼市区域分化严重，冷热不均。从房价来看，房价上涨的区域多为高价地项目、知名品牌开发项目或轨道交通沿线新盘入市推高，大部分区域稳中有涨，同比涨幅收窄，而以深圳购房者为主的临深片区局部房价小幅松动。

未来

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跨区域置业渐成趋势

自今年4月初东莞楼市调控政策升级以来，深圳客被限制在东莞购房资格，市场逐渐恢复以本地客户为主。原本以深圳客为主的区域成交出现断崖式下降；不过，本地客表现出强大购买力，支撑泛市区及临广片区成交。

合富研究院（东莞）相关人士介绍，受供应增加刺激，市区长期积压的需求充分释放，本地客源入市积极。同时，受到市区高房价“挤出效应”影响，今年环市区本地客源复苏较快。特别是随着临广水乡片区规划提速，潜力长期被看好，加之本身并不倚重广深客，本地客入市持续活跃。该人士介绍，随着轨道交通逐步完善，在高房价积压下，今年市区客外溢周边镇街置业渐成趋势；购买力偏弱的本地客外溢置业加剧，如部分石龙本地客外溢至石碣、茶山镇，常平本地客分流至向桥头镇等等。

不过，随着莞惠城轨的开通，受到高房价区域需求外溢低价洼地影响，也会有不少东莞购房者到惠州购房，从东莞外溢至周边城市。

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城市凝聚力提升，商圈需求活跃

几年前，东莞轨道交通建设开始，TOD开发模式就被人们提起。特别是在东莞首条轨道交通地铁2号线正式开通后，TOD开发模式更是为人们所关注，并且给东莞城市带来了明显的变化，最明显的是商业市场变得活跃。

东莞中原战略研究中心介绍，在产业转型升级、轨道交通快速投入影响下,近两年东莞写字楼市场供需活跃,甲级写字楼迅速崛起,商务中心形成雏形。同时，随着商务中心快速发展,优质项目入市，在住宅受到限购影响下，商业物业投资兴起。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年前11个月东莞公寓供应量同比上升42%,成交同比上涨12%,均价上涨47%。其中住宅公寓和商业公寓的比例也发生翻天覆地的变化， 2008、2009年，住宅公寓占比100%，商业公寓占比为0，至2017年，商业公寓占比94%，住宅公寓成交占比仅6%。

合富研究院（东莞）也介绍，住宅受“多限”后，不受限的商业公寓迎来“春天”，随着轨道交通的建设带给人们生活极大的便利，主城区轨道交通、核心地段和配套成熟优质契合，深受投资客追捧；即使是临深片区商业公寓，也依然吸引部分暂无住宅购房资格的深圳客投资。

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  “地铁物业”刺激楼市需求释放

随着TOD开发模式越来越密集地被提起，东莞也将正式进入TOD时代。合富研究院（东莞）相关负责人认为，轨道交通项目密集上马，将会提高人们对东莞楼市的预期。该负责人表示，东莞在粤港澳大湾区中处于核心区位，2018年将会继续释放城市吸引力。此外，2018年东莞将迎来众多交通利好，其中影响较大的为穗莞深城际轨道和莞惠城际轨道，这两条城轨连接了东莞超过一半的镇街，是东莞连接惠州、广州、佛山、深圳重要轨道。另外已经动工的地铁1号线、深茂高铁、深赣高铁等将继续加快进度，也将大大提升楼市预期。

特别是在商业物业方面，不受限购政策影响，轨道物业显示出量价齐升的潜力。合富研究院（东莞）相关人士表示，以主城区为例，2017年主城区轨道沿线商业物业扎推入市，产品设计不断推陈出新，价格同比上涨30%，其中主城区各区域商业物业同比涨幅均在3成以上，东城商业物业涨幅高达7成。

名词解释：TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造，TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

文/广州日报  楼三姐