未来20年才是楼市的黄金时期!

顶豪售楼部 2018-02-21 20:41:00
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过去的20年里,随着改革开放大潮的奔涌,大量农村、乡镇人员离开家乡,涌入大城市寻找发展机会。

过去的20年里,随着改革开放大潮的奔涌,大量农村、乡镇人员离开家乡,涌入大城市寻找发展机会。在这20年里,中国的农村人口大减,农村消失过半,即使现在统计到的现有的农村、乡村人口数量实际上也是大有出入的,大部分年轻人大部分时间都生活在城市里,除了缺少一张户口本以及过年回家几天,他们已经跟市民没有任何区别。

房价快速上涨,除了货币贬值的原因之外,人口也是决定性因素。如果说货币贬值的幅度跟全国平均房价上涨的幅度一样,那么人口就是决定着哪个城市涨的快,哪个城市涨的慢的重要因素。

从现在的情况来看,农村、乡镇向一二线城市大量输送人口的时间已经过去,一二线城市很难再从农村、乡镇补充人口。此外,还有一个已经讨论了十多年的问题,那就是人口老龄化的问题,一二线城市的人口老龄化问题也越来越严重。这两个问题让很多人对楼市悲观,认为未来10年,中国的一二线城市处于老龄化严重、青壮年劳动人口难以补充,房价降难以持续上涨甚至下跌。所以有人就提出了楼市的“黄金十年”已经成为了过去式,未来的十年是楼市的白银时代。

未来20年,才是中国楼市的黄金时代,过去的20年才是白银时代。

一、一二线城市的吸引力并未下降

农村、乡镇年轻人之所以离家千里到大城市去打拼,最重要的目的就是为了赚钱,哪里能赚到钱就去哪里。一二线城市有着比三四线城市、小县城更多的就业机会,更高的劳动待遇,所以更多人愿意往一二线城市里跑。

在过去的一二十年里,一二线城市发展的越来越好,产业也发展的越来越好,也就是说,一二线城相对三四线城市总是要更好赚钱。

现在各二线城市想尽一切办法(比如免限购)来吸引人才,不过这所谓的人才的标志是,大专以上文凭,或者中专文凭+中级职称,与其说吸引人才,倒不如说吸引人口。二线城市吸引人口,目的不是跟三四线竞争,而是要跟同等二线城市竞争,分出个一二三来,以后还是要有一些二线城市挤入一线城市或者准一线城市的。

过去二十年,一二线城市吸引了大量人口进入,未来二十年,一二线城市还是会吸引大量人口,因为他们的吸引力并没有改变。有所改变的是,以前吸引了大量从农村、乡镇走出来的年轻人,未来则是会吸引更多的县城、三四线城市的人口。

只要一二线城市的竞争力没有改变,它们的吸引力就不会改变,未来二十年一二线城市房价的上涨趋势也就不会改变。

二、城市群发展是必然的趋势

有人很担心,一线城市也好,二线城市也好,管辖的土地就这么大,比如北京,已经不能再扩展了,不仅不能扩展,而且还要转移diduan产业和diduan人口。

我们说到北京、上海、深圳的房产的时候,一般还会去研究一下环京、环沪、环深。当一个城市产业做大了,不堪人口重负的时候,这个城市就会出现产业溢出的情况。东莞就是一个非常明显的例子,深圳的大力发展直接带动了东莞这个小弟的发展,近些年越来越多资金进入东莞,东莞享受到了深圳产业溢出的好处。

所以接下来的发展是,一二线城市趋势不变,三四线城市、县城等等,就看你能不能背靠大城市了,背靠大城市的,会是未来20年的较大受益者,远离大城市的,那就只能被淘汰了。现在是部分农村消失了,未来会有乡镇消失,会出现空心县城甚至是空心城市。

三、老龄化是新的投资机会

上图是我国现在的人口结构图。未来20年,40岁以上人群将步入老年人行业,再加上生育率日益下降,未来20年人口老龄化确实面临非常严峻的挑战。

人口老龄化不仅会增加年轻人的负担,同时也会给社会经济造成影响,说白了就是干活赚钱的人在减少,创造社会财富的人在减少,而纯消费的人群在增加。

大城市对老年人少有的吸引力就仅仅是那里的医疗资源。在现有的生活水平下,一二线城市多数老年人拥有逃离雾霾,到更适合养老的地方去的能力和资本。随着越来越多的人从青壮年变成老年人,也会有越来越多的人从一二线城市离开,到更适合养老的地方去。

除了一二线城市对三四线城市吸血,使得一二线城市未来楼市走势不变的情况之外,老年人流入的地方,也会是未来投资的重要方向,而这个机会才刚刚开始,回报或许不会比过去二十年投资一二线城市的差。

所以说,未来20年,还是楼市的黄金时代,没有变化,只是没有大城市依靠的小城市、小县城将慢慢失去吸引力,未来一二线城市以及适合养老的城市将会是楼市投资的大方向。

来源:房产教授

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