东莞楼市:松山湖被掏空,南城却依然强势

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，本人目前东莞万江一套房已经供完，另松山湖金域松湖还有一套，目前出租，2023可以供完。想运作一下，设法再买一套，有何建议？在哪里买？谢谢！

回答：你好，可DY万江的一套，南城CBD入一套，可参考选筹：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，东莞南城CBD的购房范围应该在哪个范围内呢？我只知道西平，鸿福路2处，其他还有什么位置也属于CBD，值得购买么？

回答：你好，就是西平以西和以北一带。石竹片区也可以考虑。

提问：你好广叔，东莞万江的房子可以入手吗？例如风临美丽湾，恒大帝景

回答：你好，可以得，两个盘挨着，都是次新大花园小区，在万江新政府旁，配套齐全，生活十分便利，未来看有一定潜力

提问：广叔好，坐标东莞，目前手上200W，手上一套房。准备在东莞城区或者松山湖在买入一套。现在松山湖涨势有点离谱，去年和今年已经涨了两波了。绝大部分过4万近5万了，现在有些业主挂牌破5W了。现在进入是不是一个合适的时机？或者有没有更好的区域推荐，广深没名额。

回答：你好，松山湖中长期看依然有价值。我建议考虑南城CBD西平片区，可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，东莞不限购适合投资的小区求推荐，然后重庆有推荐吗？

回答：你好，可参考选筹：东莞南城：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑，重庆不建议，供应量大。

提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，优选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：广叔你好，我在四川达州有1套房，是2005建的，是全款买的，去年在东莞市沙田镇买了1套，是月供的，现有打算把达州的这1套卖了后再东莞凤岗再买1套，现手上现金30，需要怎么筹起首付？怎么减掉首付，还能预留1年的月供钱？

回答：你好，你的问题主要看你达州这套全款房的市场价值是多少，还有你的月贷承受能力是多少，才好具体分析。因为你东莞已有一套，再买属于二套，东莞二套首付调整为四成，比如你凤岗买一套总价200的房子，首付就是80，你手上有30，缺口就是50，所以如果你达州全款房卖出后，如果高于50，那么首付是足够的，如果低于50，首付就有不足，较好就是牺牲一点面积，降低房子总价，来降低首付。所以核心就是看你达州这套房子实际价值，另外就是预留1年的月供问题，如果达州房子价值高，1年月供就没有问题，如果价值低，想留1年月供就不实际，资金肯定优先首付，那么2套房子的月贷就要看你每个月的承受月贷能力。

提问：你好广叔，想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

提问：你好广叔，本人34，老公35，有一个8岁小孩，均为深户，老公家在罗湖草铺新村社区有一个老破84平，2房改小三房，家里2兄弟，哥哥目前在住，我们在罗湖水库租房3500. 目前草铺新村和金稻田村 计划拆迁，已经全民通过了，走下一步流程了。目前本人家庭申请了安居房几年了，排名3万+ 。老公收入8K/月，我的收入不稳定，个体户小生意，年收入30-50子弹，存款110子弹。我是等拆迁补差价换大房，还是尽快入手一套小房呢，感觉最近房价涨到厉害，好担忧，我怕现在买了个小房，如果拆迁了 再换大房，就是二套首付，怕手里子弹不够，家里无任何支援。 如果要先买房，不等安居和拆迁了，那么我能考虑哪些地方的房子呢，较好离罗湖近的 我不想太远了，最近一手花样天下 怎么样 感觉较便宜了，但是大棚也好远， 但是个人还是挺喜欢海边的，也会经常去玩。还是期望住罗湖多一些。上班比较方便。龙岗不想考虑 感觉好遥远。本人目前只需要自住，但也需要考虑保值出手，万一后期置换大房也方便。排名前列次提问，麻烦多多指点，谢谢了。

回答：你好，你站在河边，投一块小石子入水，水波一圈圈外溢。排名前列圈力度最强，第二圈次之，第三圈再次，到最后一圈，力量已极其微弱。大鹏就是水波外溢的最后一轮。罗湖整体跑输大势，仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，涨幅在30％左右，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。考虑自住和未来升值潜力，预算内关注星球内推荐的楼盘。考虑到拆迁问题，可先离婚，用其中一人的sfsd买。

提问：广叔好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。

回答：你好，深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

提问：广叔你好，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300左右，房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，目前手里存款约70，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过排名前列套房加按再七成首付投资一套房产，我的问题如下： 1、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全； 2、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域。

回答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5以内，合理优化租金收入。 租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区，福田梅林彩田、保税区皇岗都不错，宝安西乡、碧海、沙井都不错。 另外光明板块也可以关注，博暴击收益

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