东莞楼市:这几个区域慎入,内行人绕行不碰

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，你好，我们现在手上有子弹100发，结婚前有3套房子，一套道窖镇城南艺境98平三房，欠款70，12月满2年。全新装修未住。一套南城恒大御湖88平2房，已满2年，目前正在自住，欠款90。去年买了一套东城明苑大厦110子弹，63平2房在出租，租金2400元/月，欠款60。现在觉得自住2房太小，想换4房。请问是否可以把城南艺境卖了，置换成南城万象府4房，还是把明苑大厦卖了换南城万象府。明苑大厦现在还未满2年，是否有价值，继续持有？万象府预估5万一平方，首付要200万以上，子弹不够，这个有什么办法。如果万象府买不了，是继续等待后期开盘，还是买南城其他4房，哪里4房可以推荐，具体哪个楼盘？

回答：你好，金地城南艺境自住还是不错的，一线江景，但片区缺少增量利好。南城恒大御湖还有潜力，建议继续持有。明苑大厦在火炼树，近地铁，也有潜力。建议将南艺境出手置换。万象府，位置优越，配套全，交通便捷，可以买，建议等开盘，抢一套。二手可以看看万科金域华府。

提问：你好，广叔，想咨询一下，想投资一套房产，东莞寮步，松山湖，大岭山，珠海的横琴，哪个市的潜力比较大，升值快，我常住东莞，在寮步有一套房子

回答：你好，东莞当然优选松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。

提问：你好，广叔，我排名前列套房是买东莞寮步万科湖畔花园，去年入手了佛山高明拾野川，不知道那里适不适合投资，想让广叔帮看下要不要卖了，然后今年想在东莞再入手一套，松山湖周边的，你觉得哪个楼盘值得推荐，是二手的更合适还是买新房好点？

回答：你好。万科湖畔花园还有潜力，建议继续持有。高明拾野川属于度假养老地产，自住可以考虑，由于配套交通等都不全，投资价值一般，可出手置换。不知道预算多少呢？建议以二手淘笋为主。可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：没有早点看到广叔的帖子.在今年12月1日东莞万江欧景城买了排名前列套房签了合同.本周提交申贷.临时决定买的房子就看了一次.所有费用算下来2.2万一平了.感觉买贵了不少！我们本来是计划两年后在长沙买排名前列套的.奈何现在没有资格.我在8月才开始买长沙的社保.老公突然在11月中旬决定先在东莞买.于是半个来月就定了.我们是打算明年从深圳搬去自住.我的工作需要变动到东莞.宝宝明年下半年上幼儿园.现在问题：1.东莞排名前列套房是夫妻共同贷一人一证，对以后长沙买房的影响和后续如何操作可以算首套三成买？2这个东莞欧景城是否有前景？上涨空间大概有多少？感谢！

回答：你好，1.较好是只上一个人的名字，贷款上了2个人的征信，长沙买房算二套，除非全款抵押，或者开发老人票买。 2.东莞投资排名前列梯队是松山湖板块，南城西平板块属于第二梯队，长远看会跟涨。入手是市场价，有轻微溢价，不过也不算太贵。

提问：广叔你好～ 我是深圳首套房，深圳户口， 在福田看了很久房子， 现在看上碧海红树园的两房， 这个小区您可以给我点建议吗？

回答：你好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

提问：广叔您好！我想咨询以下问题：可以说一下江门市的楼市未来发展趋势吗？2018年入手投资的江海区房子适合放吗？想套现资金购买东莞的房子，由于资金有限，东莞镇区麻涌镇、中堂镇、高埗镇哪个选择投资更好？

回答：你好，江门市的楼市目前相对比较稳定，它的房价支撑点还是靠当地居民为主。不像东莞、惠州、佛山，珠海等城市，全国购房者纷纷进入。长期来看，接盘人越多，房价空间也越大。如果你18年购买的江门房子有了一定涨幅，可以选择放掉。因为未来空间炒作空间有限，预期相对差些。卖掉江门的房子，目前不一定选择投资东莞这几个地方，近几年来看，特别是今年开年，东莞价格也涨了不少，目前多少有些热和一点点泡沫，所以别急着入手。

提问：你好广叔，我在东莞有一套房，本来打算卖了置换到深圳来的，但深圳现在出了个新政策，所以不知道还有没有必要置换！还请广叔指点一下，从投资来看是就在东莞置换大一点的好，还是置换到深圳来？

回答：你好，不管什么时候，还是那句话置换越早越好，以后能置换的机会就更小了。说你东莞的房子具体是哪里，东莞未来要看产业转型和人口导入。就这两个属性来说，从长期价值来看东莞是肯定跑不过深圳的。

提问：广叔你好，我是深户，首房首贷，请问前海路的中海玫瑰园小两房和买玉湖湾的小两房哪个更适合下手？

回答：你好，能够买玫瑰园就不要买玉湖湾了，今天的钱永远比明天的钱贵，买我们买得起的最贵的房子。玉湖湾那种小两房是花园里单独的一栋，原厂房改造的，用来上车还行，真正条件好点的刚需是看不上的，也注定了它的天花板会很低。现在的行情，什么歪瓜裂枣的小房子都跟着起飞，可是我们又不只持有这一朝一夕，看长远些，肯定还是买大房子好 。

提问：广叔您好，我有90万想在深圳上车，主要想投资，看过3号线附近的大芬的桂芳园、怡乐花园、知春里、下水径的阳光花园，还跟朋友一起看了京基御景半山，价格还行，就是交房时间太长。请您帮我分析一下？谢谢！

回答：你好，1、阳光花园环境好，但楼龄较老，基本上都是楼梯房。2、大芬没什么潜力，未来也是跑输大盘，不建议入手。可以多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 如果预算能再加一点，总价350选择会更多一些。京基御景半山不推荐。

提问：你好广叔，我的情况是属于刚需，工作范围在龙华，跟光明。目前手上只有100w的资金，凑一下也有150左右，我的问题是现在这100w每个月能有1.5W的固定收益，又想把这个100W抽调出来先上个三房的，这样子又少了一半的收入来源，感觉压力特别大，我该怎么去规划，这种情况适不适合买房？请星主指点迷津，万分感谢！

回答：你好，刚需建议尽早上车，只要看到溢价不严重的可以买，刚需赌不起。 如果是底仓充足的纯投资客就需要谨慎了，非笋勿入。 光明房价也上涨了不少，建议在红山 上塘 龙胜板块的地铁沿线淘笋。

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