3月土拍市场较热闹 优质土地受追捧

文/图 陈泽煌

今年以来东莞市自然资源局先后发布多则建设用地使用权《公开出让预告》及《网上挂牌出让公告》，其中涉宅用地（即商住、住宅用地）共9宗。

除3月4日茶山地块终止挂牌出让外，分别位于厚街汀山社区、麻涌东太村、万江街道的3宗用地将在本月中下旬开始交易，总建筑面积达到39.05万平方米；而位于石龙黄家山村、石龙王屋洲村、大朗长塘社区、石排水贝村及麻涌大步村的另外5宗地也将于近期启动竞拍。

皆知土拍市场的冷暖是楼市“晴雨表”。那么接下来东莞楼市走势如何？3月份高频的土地拍卖、挂牌活动，或许能侧面给出答案。

关注

是否重演去年“大戏”

重温2019年的东莞楼市，总少不了提及“疯狂”的土拍。

在过去的一年，受大湾区、滨海湾新区规划等利好影响，众多开发商纷纷看好东莞市场。根据东莞中原战略研究中心统计，去年全市公开出让成交共27宗商住用地，合计占面98万平方米，创历年新高。

除了万科、金地、保利等扎根本土多年的房企拿地外，美的置业、鹏瑞、振业实力房企也竞相入莞投资“热土”。这也导致了2019年土拍市场异常火热，多次上演“提前锁定”“20秒破顶”等操作，瞬间进入近几年来的鼎盛时期；这也让主管部门不得已多次修改了竞拍细则。

但是去年这股热潮能否延续到今年呢？根据东莞市自然资源局、东莞市公共资源交易网、好地网等平台资料显示，今年上半年全市拟推涉宅地共23宗，总占地接近122万平方米。其中东部产业园片区6宗、松山湖片区5宗、滨海湾片区4宗、水乡新城片区4宗、东南临深片区3宗和城区片区1宗。

可以发现，上半年拟推出的地块总占地已超2019年总成交占地约20%。业内人士认为，今年土地供应量加大，拥有得天独厚地理区位和产业优势的东莞将成为众多房企眼中的“香饽饽”，预计将会有更多深圳房企布局东莞，优质土地仍会受到追捧。

不过笔者还了解到，届时能否根据拟定计划推地，还需综合考虑现实情况。

开拍

近期有8宗地块入市

截至3月17日，目前已发布出让的8宗涉宅用地中，位于厚街镇汀山社区的2020WR001号地块体量较大，竞拍或最激烈。

公开资料显示，该地块占地69523.6平方米，土地用途为城镇住宅用地、商服用地；容积率为3.0，建筑面积小于208571平方米。地块出让起始价177285万元，较高限价为299814万元。值得一提的是，该宗地块曾于去年9月份流拍，此次时隔半年后重新挂牌，起始总价下降超4亿元。

从地理位置上看，该地块与南城相邻，北侧为坑口水库和南城的蛤地草塘工业区，东南侧是广东酒店管理职业技术学院。地块周边生活配套资源较匮乏，多为工业区、小作坊、民宅；不过其便捷的交通网线及具上升潜力的商业空间，相信还是能吸引房企关注。

并且，其呈“L”形状的地形开阔，方便开发商施展身手进行规划设计，打造品质楼盘，在此次出让的8块住宅用地中竞拍可能最激烈。

而位于万江街道四环路与万道路交汇处东南侧的2020WR004号地块占地27865.79平方米；其挂牌截止时间为本月25日。该地块位于东莞汽车总站东边，北侧有家汇广场、华南摩尔等大型综合配套，南侧距离地铁1号线（在建）滨江体育馆站大约1.5公里。生活配套成熟，教育医疗等资源丰富，交通便捷，该地块区位优势或将吸引一众开发商参与竞拍。

石龙镇有两宗地块，一是位于黄家山村占地约1.27万平方米的地块，二是位于王屋洲村占地约1.19万平方米的地块。目前石龙在售楼盘不多，各楼盘可供选择的房源较少。未来镇街功能完善，城市品位提升后，将吸引更多的人到此安居乐业。

麻涌镇亦有两宗地块推出，一是将于3月19日截止挂牌的东太村2020WR002号地块，二是位于大步村占地约5.58万平方米的地块。这两种地块均处于镇中心，周边生活配套齐全，自然资源丰富。其周边有不少楼盘社区也借环境优势，打着高品质配套旗号，面向的是改善型客群。因此，不少业内人士认为，高端洋房、叠墅等产品或将成为开发商耕耘此地块的优选方案。

此外，大朗镇长塘社区占地约3.74万平方米的地块及石排镇水贝村占地约2.81万平方米的地块，借势“松山湖片区”的力量，也将不愁房企青睐。

预测

房企拿地更加谨慎

笔者了解到，为配合大湾区规划发展，东莞未来推出土地多以规划用地为主，主要集中在旧改市场。但目前涉宅地价依然高企，房企开发难度不断加大。

对此，东莞市特色人才、哈工大副教授贾立哲博士表示：“相对于本地、或中小房企而言，大型开发商持有现金流优势，因此大型开发商对市场预判更持乐观态度，更希望能在这个特殊时期拿下性价比高的地块，等待全国楼市复苏并储备足够的货量。”

贾立哲认为今年东莞土拍市场不会冷清，同时也不排除个别地块由于当地库存量大、地块位置不佳、总价高等因素出现流拍的现象。“如果三月份土拍市场呈现冷清，那么在去年的库存量已比2018年减少的前提下，今年供货继续不足将促使楼价呈小幅度上涨；理性地看待房企角度，虽都渴望拿地，但预估土拍市场不会像去年一样火爆，房企们会更加审时度势，理性且谨慎去做好拿地计划。”他介绍说。

而早前，优房超·瑞城搜也认为今年土拍政策将持续保持稳定，“终次报价”等规则能有效抑制土地市场过热，预计今年继续采用。并且品牌房企持续进驻东莞拿地趋势不变，但相对数量较少。因为较于门槛过高，开发成本不断上升的招拍挂市场，房企可能更愿通过投标开发周期较长的旧改项目入莞。

来源：金羊网