一二线城市二手房全面降价,三四线城市发展还有机会吗?

二手房全面降温，三四线城市的拐点来了！

一二线城市二手房全面降价，三四线城市发展还有机会吗？

（房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市（三四线城市）发展放缓的信号，它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了，真正的拐点已经到来。）

楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。

日前，国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份无论是新房还是二手房，一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

其中新房方面，50个城市价格环比上涨，上涨的城市数量比上个月减少了3个；二手房方面，只有31个城市的价格环比上涨，上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响，更能真实地反映一座城市的房价走势，二手房降价说明楼市正在转凉。

这其中当然有房企以价换量的促销打折因素，不过中指研究院的数据显示，10月各大城市的成交面积，并没有显著增长，可见持币观望的群体正在增加。

像这两天就有媒体报道，北京的二手房全面降价，前两年的高位时期，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万，“现在650万就能成交。”

而且楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。

那么一二三线城市新房和二手房的集体降温，对各大城市到底意味着什么呢？又释放了哪些信号？

“房住不炒”，让楼市温度降下来

首先得看到，这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来，“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则，就被中央反复强调，各地都套上了紧箍咒。

在“房住不炒”的红线下，地方并没有太多施展拳脚的空间，尤其是一二线城市，想要放松调控也只能以人才引进为突破口，打着招揽英才的旗号，小范围、分区域地松绑。

但在调控的大背景之外，不同的城市，楼市降温的原因又各不相同。事实上，关于房价的走向，学界向来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法，一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线，然而它们的土地和人口要素，都是不一样的。

以深圳为例，近几个月深圳在一线城市中逆势上涨，除了先行示范区的政策利好，以及相对宽松的调控环境外，还有两个重要因素：

排名前列，深圳的土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右；第二，深圳的常住人口不断增长，去年增幅达到49.83万，位居全国之首。一座城市土地紧张，同时人口持续流入，城市发展预期不断提升，房价自然很难轻易降温。

相对于深圳来说，很多三四线城市，其实是不具备这种长期增长要素。

土地方面，中小城市的整体城市化水平，要远远低于大城市，土地储备足够；人口方面，去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个，分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙，没一个是三线外城市。

而且值得一提的是，国家中心城市、都市圈、城市群战略，以及各地盛行的强省会战略，都清楚地说明，近几年来的城市化逻辑，已经转变成优先发展中心城市。

三线外城市的整体发展预期，要远远低于一二线城市，这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系，楼市降温自然在意料之中。

来源：新京报   文 |熊志