东莞限购升级一周年:购房成本增加,房子难卖,房价也涨不动了!

焦点东莞 2018-04-11 09:01
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2017年4月10日,为了进一步规范房地产市场秩序,东莞在原有的限购政策上进行了升级,推出史上最严限购政策。根据要求,政府将采取限购+限外+限售+限赠与+限学历等五大措施进一步引导房地产市场健康发展。截止至今日(2018年4月10日),410限购新政出台刚好满一年,在这一年里,东莞楼市发生了怎样的变

2017年4月10日,为了进一步规范房地产市场秩序,东莞在原有的限购政策上进行了升级,推出史上最严限购政策。根据要求,政府将采取限购+限外+限售+限赠与+限学历等五大措施进一步引导房地产市场健康发展。截止至今日(2018年4月10日),410限购新政出台刚好满一年,在这一年里,东莞楼市发生了怎样的变化?“410限购”升级后是否阻止了房价上涨的脚步?调控政策不断收紧,未来,东莞楼市又将会如何发展?

大事记图

新房市场

新房成交量先涨后跌

房价连续稳定11个月

受到限购升级、限价、限签等因素影响,自去年4月以后,东莞一手住宅成交量呈现急速下滑后再缓慢增长再到下滑的趋势,在今年的2月份,住宅成交量跌至最低,仅有1139套成交。除中心城区和泛城区得到购房者有力支撑外,其余镇街成交量均有不同幅度的下滑,个别镇街甚至出现一个月成交不足50套的窘境。

在购房者关心的房价上,410限购升级后,东莞房价并未出现断崖式下跌,据东莞统计局最新数据显示,截止目前,东莞房价保持在16700元/㎡的价格区间,且连续11个月保持稳定。

土地市场

发商拿地热情不减

新型拍地模式下屡出高价地

从2017年410限购升级后,东莞土地供应持续收紧,截止至2018年4月10日,东莞共计出让商住、商服用地21宗,剔除茶山、松山湖4宗定向出让的商住、商服用地以及洪梅镇一宗终止出让的商住地外,其余16宗土地均遭到开发商的疯狂抢夺。华润置地、招商蛇口、旭辉地产、平安地产、中海、万科、碧桂园等全国百强开发商纷纷加码东莞市场,奥园、远洋、新城控股、阳光城、华夏幸福、信泰地产等房企则通过产城融合、特色小镇、合作开发以及三旧改造等形式曲线进入东莞市场,雅居乐集团、越秀地产、方直集团、龙湖等房企大鳄一直对东莞楼市虎视眈眈,寻求机会进入东莞。

即便是采取“限价+竞自持”“限价+熔断”“限价+摇号”等新型拍地方式,仍然阻挡不了开发商圈地热情,据搜狐焦点统计,在2017年4月后,东莞共计出让21宗商住、商服用地。其中,8宗商住用地触发“限价+竞自持”机制,在去年10月27日出让的一宗占地3.7万㎡的大朗松柏村地块,被万科以21.2亿+15%自持5年一举夺下,楼面地价达到了17106元/㎡,与同期东莞全市住宅均价基本持平。2018年1月,虎门博涌一宗占地2万㎡的商住地在去年10月被多家开发商抢夺而惨遭熔断流拍再次以“竞自持”方式入市,万科再以9.1亿+30%自持70年拿下地块开发权,楼面地价达到15200元/㎡,成为东莞首宗70年自持地块。此外,东城、寮步、樟木头等成功出让的地块中,楼面地价也达到了16218元/㎡16352元/㎡11706元/㎡,由此可见,限购升级后所采取的新型拍地模式后,开发商入莞热情不减。

房贷利率

房贷利率最高上浮至30%

 放款时间遥遥无期

106新政之前,东莞还有多家银行首套房贷利率最低可以做到85折,随后开始不断收紧,410限购升级东莞一手房的首套房贷利率个别银行上浮了5-10%,大多数银行仍然以基本利率为主,但放款时间已经由过去的两周内逐步变成排队放款。

在政府不断升级楼市调控政策的同时,银行房贷政策也在不断收紧。截止至3月,据东莞中原按揭部提供的最新银行房贷利率数据显示,广发银行首套房贷款利率上浮30%;中国银行、农业银行、东莞银行、兴业银行和东莞农商行等五家银行首套房贷款利率已上浮25%,建设、工商、渤海、邮储等四家银行首套房贷款利率上浮20%;招商、平安、华夏、浦发等四家银行利率普遍上浮15%。由于银行额度收紧,放款时间需要继续排队。

有购房者向小编表示,去年6月他以4.9%的基准利率向银行申请了贷款,直到现在,还在排队等待放款,在催促银行放款时,银行方面表示,现在需要上浮利率才能放款。即便有购房者主动要求上浮利率,银行方面最快也需要年底才能放款。

算账

房贷利率上浮后

对购房者影响有多大?

贷款100万、利率4.9%、等额本息还款来计算,还款总额191万元,月均还款5307元;

利率上浮20%,在同等条件下,还款总额为213万元,月均还款5918元,30年需多还银行利息22万

若按照利率上浮30%计算,还款总额224万元,月均还款6235元,30年需多还银行利息33万

后市展望

政策加码可能性不大

未来成交量或有所回升

全国楼市调控不断升级加码,中央再次强调“房住不炒”,银行逐步上调房贷利率,东莞的楼市未来将会如何发展?

东莞中原策略研究中心总监车德锐表示,新政既稳住了市场价格,也稳住了市场预期。过去一年,东莞总体房价稳住在新政前水平,但临深片区受新政影响最大,深圳客从占比以前的70%-90%缩减至30%-40%,房价从2.3万/㎡调整到2万/㎡,反映楼市新政落地效果明显,其余片区则稳中有升。此外,目前本地投资客被激活,中美贸易战、深圳市场等不确定因素也给东莞楼市带来微妙的变化,新政执行有适度放松的可能性,市场有望回暖,加上开发商适度调价跑量,预计新房市场比2017年会有更好的表现。至于拿地方面,一季度没有推出一宗地,政府工作转为侧重于片区的城市更新与产业地产,有实力的品牌开发商可以顺势而为。

东莞合富辉煌高级分析师李兴旺表示,围绕“房住不炒”发展理念,经过一年的政策调整,市场投资性大幅缩减,房子以居住性为主。市场热度下滑,市场成交下降,过去30%左右的房价涨幅必然会回落,楼市开发力度也会放缓。顺应政策,开发商拿地趋于理性,跟政府合作参与“三旧”改造项目的可能性更高。

优房超·瑞城搜总经理李玲玲表示,从政策层面来看,目前楼市调控已经非常全面和彻底,再加上目前调控成效已出,再加码的必要性不大;但短期内放松的可能性也很小。在调控之下,银行防范风险的动作接憧而至(上调利率、三价合一、放款慢,房贷额度紧张等)无疑给楼市再次补刀,对于楼市的信心与房企资金回笼都造成进一步的打击,这将进一步加速房企的洗牌,越来越多的中小房企扛不住资金压力后会选择联合抱团开发模式或者走被收购之路。加上如今买卖双方观望情绪持续,楼市继续不温不火,房企短期内预期降低,长期依然看好东莞楼市发展潜力。

410限购新政回顾

4月10日,东莞市人民政府网站正式对外发布了《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》,根据该《通知》,未来东莞政府将采取限购+限外+限售+限赠与+限学历等五大措施进一步引导房地产市场健康发展,具体政策要点归纳如下:

1、本市户籍限购2套新建商品房;

2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税,购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税;

3、非本市户籍本科以上或初级以上职称,购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税;

4、限售:新购住房(含新建商品房和二手房),需在取得不动产证满2年后方可再交易;

5、通过赠与方式转让住房后,2年后方可再次购房。

制图/谢茵茵

采访/佩香

文/徐静瑜

来源:搜狐焦点东莞

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