大湾区较大的动力在深圳,较大的机会在东莞

粤港澳大湾区规划即将公布，很多朋友问阿方：你最看好哪？买房子该买哪？

阿方的回答是：

大湾区

较大的动力在深圳，

较大的机会在东莞

整个粤港澳大湾区为什么大家现在这么关注，非常重要的一点就是整个粤港澳大湾区有三个一线城市，一个是香港，一个是深圳，一个是广州，它的这种经济的密度是中国任何一个别的地方都没有办法比拟的。

前几天深圳两会的较新表述是深圳GDP已经进入亚洲前五。这是一个很有意思的表述，它很好地回避了在国内超过了某两个城市。

可以肯定的是，港澳大湾区较大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单，深圳目前才是“大湾区”较大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢！

在大湾区背景下，东莞这个城市具有非常重要的战略地位，将会是承接深圳外溢的主战场，未来发展潜力巨大，也会是投资的红利风口。

东莞经济增速赶追深圳广州

2018年，东莞全市生产总值突破8000亿元大关，预计达到8300亿元，同比增长7.5%左右，快于全国全省；进出口总额突破1.3万亿元，排名全国第5；规上工业企业突破1万家，排名全省第1……

图：2017年珠三角9市GDP及增速对比

规上工业企业突破1万家，全省排名前列

东莞的经济活力很强大，比如2018年东莞市场主体突破115万户，每7个人中就将近有一个“老板”。规模以上工业企业数量更是突破了1万家，排名全省第1，比广州深圳都要多。

15镇跻身全国百强镇，全国最多！

在广受关注的《2018全国综合实力千强镇》中，东莞15个镇街上榜百强镇，东莞28个镇全部上榜千强镇（南城、莞城、万江、东城、松山湖没有纳入排名），百强镇上榜的15个镇街依次是：长安、虎门、厚街、塘厦、常平、寮步、凤岗、大朗、大岭山、清溪、高埗、黄江、横沥、沙田、石碣。

外贸全国第三！仅次于深圳上海

2018年东莞进出口总额突破1.3万亿元！海关总署发布的“外贸百强城市名单”中，东莞连续两年位居第三，仅次于深圳和上海！东莞跨境电商进出口350亿元，增长120%，总量全国排名前列！

1.3万亿是什么概念？大概全国的重点大省——浙江省进出口一半！东莞一个地级市的进出口就相当于半个浙江省！“东莞塞车，全球缺货”，东莞的外贸的地位，在全国举足轻重。

东莞人口规模占据优势发展潜力巨大

2016年，东莞市常住人口达到826万，在珠三角9市中仅次于广州、深圳，外来人口占比75.7%，在珠三角9市中占比较高。而根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，到2020年，东莞市常住人口将达到850万人左右，户籍人口230万人左右。十三五期间，东莞市每年将净增常住人口6万人。未来人口高流量的进入，将为东莞城市发展提供源源不断的动力。

图：2016年珠三角9市常住人口及外来人口占比

东莞：广州、深圳、香港之后又一个高级城市

2017年和2018年，东莞连续两年晋级为中国新一线城市，主要体现在东莞市中国少有一个被三个高级都市（香港、深圳、广州）包围的城市，而东莞将是粤港澳大湾区出台获益较大的城市。

从战略位置来看东莞

如果把珠三角看成一个“A”字型，那么经济重心就在A的右边，而东莞，正好处于右边的黄金位置，这也就是说，东莞距离广州、深圳、香港的轨道交通时间都可以控制在半个小时以内，这个优势，在国内是少有的。

未来将有200万人工作在深圳，住在东莞

深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳住房供应量只有65万套！而住房需求有180万套，换句话说，有将近500万的深圳人将住到环深地区，而东莞，从经济半径来看，里深圳最近，也就是说，将有超过200万人将来工作在深圳，居住在东莞。

所以就目前来看，东莞临深地区的房价已经与深圳龙岗房价相差无几，因为这两个区域的经济半径（距离福田CBD）几乎是一样的。

大湾区时代，东莞是下一个深圳

2000年以前，深圳是临港。深圳最早开发的商品房，销售目标是港人，收的都是港币。所以最贵的地方在罗湖火车站附近，后来延伸到布心、布吉，那个时候布吉的房价和南山差不多。

一些在香港无力置业的港人，在深圳买房；或者有钱的港人在深圳包二奶。90年代，深圳的房价波动很大，主要原因是受香港的影响，而香港作为自由港，楼市对利率汇率非常敏感。

2000年以后，深圳大力发展福田和南山，特别是高新技术产业逐步形成、兴起。深圳经济摆脱了对香港的依赖，不再是临港了。福田、南山成为深圳地产最核心的区域，开发的楼盘也主要面向深圳人。这个时候，深圳的房价波动相对较小，仅在2008年美国金融危机时下跌较多。

目前，东莞正处在深圳差不多2010年的时期。深圳购买力外溢，造成了凤岗、塘厦、黄江、清溪等临深片区房价的暴涨。这些片区的房价紧跟深圳。同时，东莞的产业也在承接深圳的转移。等过5-10年，深圳的制造业基本上转移完成，东莞这一波产业转型也基本完成时，东莞的房价将更多地和它本身的产业相关，而不仅仅依赖深圳。

现在东莞的房价是依靠深圳客过去扫楼而涨上去的，但是等东莞的产业转型成功之后，东莞的经济发展有了源源不断的内动力，东莞的房价就会自己造血，而不再指望深圳的输血了。

反正我是坚定看好东莞，看涨东莞的楼市。坚信从东莞在数年之后会成为下一个深圳。

来源：粤港澳大湾区买房