杨永智:最有效的营销要靠口碑 房产投资优选住宅

本期【楼市大咖说】采访嘉宾东莞伟隆房地产开发有限公司总经理杨永智解读东莞楼市认为，下半年房价将相对平稳。对于产品销售，杨总则更看重口碑和自身品质。

●下半年东莞房价预计还会相对平稳，一些核心区域的优质项目价格甚至会上涨。

●作为本土开发商，我认为最有效的营销方式是口碑效应，通过口口相传让更多人了解到项目。

●现在东莞的房价与以前相比更加理性和合理，打算买房的人可以考虑出手。

东莞伟隆房地产开发有限公司总经理杨永智

话题一：话说楼市

【粤港澳大湾区城市群的提出，多条高速及城轨的接连开通，让东莞楼市的价值不断被人关注。未来东莞哪些区域将成为房地产开发重点，东莞的房价以后会涨还是会降等问题，更是很多东莞人想知道的事情。】

松山湖和城区片区优势明显 带动周边崛起

【杨和】东莞正朝着多元化发展，松山湖片区将被打造为创新科技新高地，水乡片区正规划建设新城打造东莞新的城市副中心，滨海片区则被称将引领东莞经济未来30年的发展，其他几个片区也各有所长，你对这些片区怎么看待？你更看好哪个区域的房地产发展前景？

【杨永智】现在来说，松山湖算得上是最热门的片区，将被打造成为创新科技高地，所以松山湖片区后续的发展应该是较好的。除此之外，随着东莞中心效应不断体现，交通、教育、医疗资源向城区聚集，再加上城区是CBD聚集地，很多大企业已从深圳、广州等一线城市逐渐往东莞城区迁移，因此城区也将是未来的重点区域。

随着这两个区域的不断成熟，会聚集到更多的人口，产生大量的居住需求，但是这两大区域的配套居住用地供应比较少。而茶山处于松山湖片区以及城区片区的中心位置，坐享两大片区的红利，且住宅供应较多、又有地铁可直达城区，因此受到很多开放商的看好，末来茶山新城中心的发展指日可待。

东莞将吸引高端人才 带动楼市支撑房价

【杨和】近期广东省政府发布的珠三角规划中提出，广州深圳会有序向周边城市疏解非核心功能。而东莞作为距离广深最近、基础设施较好的城市之一，显然最为受益。随着广深不断辐射东莞，将会对东莞带来什么影响？对东莞的楼市有何作用？

【杨永智】首先，广州、深圳向周边城市进行产业扩散 ,给东莞这座城市带来了更多的商机，提供了更多优质的工作岗位，还会带来更多的高端人才。随着东莞有购买能力人口的增加，住宅供求关系会产生变化，从一定程度上能带动东莞房地产市场的发展。

【杨和】有人认为，随着东莞经济发展和周边城市的辐射，未来会有大量人口涌入东莞，东莞房价也将增涨。但是也有人觉得，在严厉的调控之下，东莞房价会逐步下跌。你可以预测一下未来东莞的房价会上涨还是会下跌吗？

【杨永智】在楼市调控下，今年上半年房价没有太大的变化，成交量有比较大的缩水。由此可以看出，随着粤港澳大湾区的形成、东莞交通网络的不断完善，东莞的人口挤入效应更加明显，而相对于广深的高房价，东莞房价优势很大，因此房价不会有大的下探。而由于调控的限制，短期内买房的人变少，导致成交量大幅下滑。

但是过了半年之后 ,我们相信东莞对本科以上高端人才的渴望，以及在粤港澳大湾区的规划对广深等地区高素质人才的吸引力下，在东莞有购房能力和资格的群体就会增加，进而带动东莞的楼市，支撑房价。下半年东莞房价还会相对平稳，一些核心区域的优质项目由于其稀缺性，价格和成交量甚至会继续上涨。

话题二：破局探索

【虽然东莞房地产市场前景被很多人所看好，但是受调控影响，东莞楼市也不可避免陷入低迷。在此背景之下，有房企重新定位品牌及产品，也有房企加大优惠力度，都在探索着吸引消费者买房的途径。】

房企需重视年轻刚需和改善群体

【杨和】东莞调控升级后，很大程度上抑制了外地人在莞买房，因此购房群体转移成为以东莞本地购房者为主。你觉得开放商应该如何定位自己的品牌，推出什么样的产品，才能获得更多东莞人的认可？

【杨永智】受到政策影响主流客户转为本地购房者，也要分两种情况去看。近期1-3个月内，很多人因为社保限制无法买房，成交以东莞本地购房者为主。刚刚也提到过，下半年会增加一批有资格购房的群体，多以广深等地区高素质人才为主，他们大多是年轻的刚需人群或二次购房的改善人群，这两大类客户是开发商需要格外重视的。

而作为一个本土的开发商，伟隆地产深耕茶山多年, 一直以来都是以东莞本地购房者为主要客户群。项目目前推售的101-123㎡精装3房、后期将新推出132-153㎡精装4房正好满足了这类客户群的需求，从销售来看，120㎡左右的户型最为热销。

口碑是最有效的营销方式 注重产品质量

【杨和】近期有一些项目调整备案价，或是加大销售的优惠力度，通过让价来刺激销售，也有楼盘组织各种活动吸引人气。你觉得什么样的营销方式能够比较有效的促进销售呢？

【杨永智】作为本土开发商，我认为最有效的营销方式是口碑效应，通过口口相传让更多人了解到项目。之前一期产品通过茶山商会、银行和网络的宣传，对销售的促进很大，这也是我们的优势。其次，我们也加强了一期和二期的配套建设和物业服务，使业主生活的更加舒适，自然会吸引到更多客户。第三，还会让一期客户参与到销售中来，让他们用实际居住感受带动销售。我们之前大多是面对面销售，下一步可能会增加其他的营销手段，扩大客户群。

搜狐焦点东莞站总经理杨和（左）与伟隆地产总经理杨永智（右）合影

三旧改造是房企拿地重要手段 收购合作开发也是趋势

【杨和】除了销售略显低迷之外，东莞的开发商还面临着拿地难题。据统计，东莞已经连续4个月没有商住地挂牌出让，从东莞的未来五年的供地计划来看，住宅供地量也在逐年减少。有人认为三旧改造地块将成为房企拿地的新目标，对此你怎么看待？除此之外，房企还可以通过何种途径拿地？

【杨永智】东莞的城市化率排在全国第4，而实际建成的住宅面积却不多，这就造成了住宅紧缺的问题。参照深圳来讲，前期是招拍挂，到后面没地了就开始城市更新改造和三旧改造，东莞的发展也类似，房企为了保障市场占有率，加大开发规模，就去要拿地，而三旧改造将是下一个房企拿地的重要途径。

刚好东莞近期出台了三旧改造计价和分配办法，例如茶山的几块三旧地块改造成本才1700-2000元，相比招拍挂来说成本优势很明显。而且东莞三旧改造用地资源丰富，有统计显示可整合规模约有5万亩，这也是东莞适合这种拿地方式的一大原因。但三旧改造也有程序复杂、涉及面广、拆迁难等问题，周期会比较长。

再一个方式就是东莞有很多企业前期拿了一些地，但是由于实力或资金欠缺等各种原因没有开发。开发商通过与他们合作开发，或者直接收购这些企业的地块，也是一种趋势。

话题三：置业推荐

【何时出手买房，买什么位置、哪种类型的房子，始终是很多想要买房人最想知道的事情。而东莞正值调控期间，楼市不太明朗，再加上东莞重新规划片区，购房者更想参考专业人士给出的建议。】

如今房价理性 购房者可以考虑出手

【杨和】现在东莞楼市观望氛围较浓，很多想要买房的人都在犹豫不决，不清楚何时才是入市的较佳时机。你觉得购房者什么时候出手买房比较合适？为什么？

【杨永智】何时出手还是要根据自身情况，因为每个人的家庭结构、资金、购房需求都不一样。目前东莞正处于调控期间，很多人都在观望看会不会降价。市场上一些项目价格会有所调整，新入市的楼盘也是慎重考虑市场走向来定价的，所以现在的房价与以前相比更加理性和合理，打算买房的人可以考虑出手。因为刚刚也有提到，半年以后有条件购房的人比例会增加，到时候再买的话可能会错过购房良机。

优质小户型物业更适合年轻购房者

【杨和】大部分较为年轻的80后和90后，手里的资金不太充足，但是为了结婚或者其他原因不得不买房。你可以帮他们分析一下，年轻人置业要注意哪些问题，东莞哪些区域、哪种类型的房子比较适合他们购买吗？

【杨永智】考虑到经济压力和工作方便等因素，小户型且交通便利的物业比较符合年轻人的需求。而且年轻置业者不同于普通的低端购房者，他们有自己独特的生活方式，要求有高效率的生活，要求工作之余有充分的休闲空间，同时也要求有便捷的生活渠道。而高质量小户型住宅的总价不高，同时配备齐全，正契合了年轻人群体的需要。

投资住宅物业风险较低 最为稳妥

【杨和】除了自住，还有一些购房者想把手里的资金拿来买房用于投资，对于这种购房者，你觉得东莞哪种物业更具投资空间，为什么？投资时，需注意或考虑哪些因素？

【杨永智】投资住宅物业会相对稳定，一般人购房投资的目的不外乎三种，一是寻求理想的回报，投资住宅物业约能获得8%-10%的收益 ;二是追求资产的升値，由于城市土地具有不可再生性，导致了好地段的物业变得珍贵，投资这类物业就能使资产升值。例如地铁物业交通十分便利，租金相对也高，升值潜力会大。三是控制风险，相对于商业产品，住宅物业的市场变化缓慢，投资者能较好地控制风险，也能更容易去变现。综上所述，投资住宅虽然收益较为平缓，但初期投入不大，而且风险相对较小，是房产投资中最为稳妥的一种。